更新日 2022年5月30日

「不動産投資」について調べていると、よく「不動産ファンド」というキーワードが登場してきます。「不動産ファンド」は、1980年代後半に「不動産小口化商品」として販売。1994年に「不動産特定共同事業法」といった法律を施行された後、現在のスキームが生まれました。では「不動産ファンド」とは、一体どういうものなのか、その仕組や種類、メリット、デメリットをご紹介します。

不動産ファンドとは

「不動産ファンド」とは、別名「不動産投資信託」とも呼ばれ、複数の投資家から資金を集め、その資金を元手に不動産を取得・運営する仕組みや組織のことを指します。仕組みや種類などを詳しくご紹介します。

不動産ファンドの仕組み

　「ファンド」とは、“基金”や“資金”という意味を持つ英語由来の言葉で、投資のプロフェッショナルが、複数の投資家からお金を集めて金融商品を運営する仕組みや組織のことをいいます。
「ファンド」自体、株式や債権、太陽光発電など、さまざまな投資対象がありますが、「不動産ファンド」は、その投資対象を“不動産”に特化しているファンドのことを指します。
収益モデルは、家賃収入や不動産の売却益など、不動産投資により得られた収益を投資家に分配するという仕組みです。マンションや一戸建てなどの住宅をはじめ、リゾートホテルや商業施設、物流施設、介護・医療施設など、さまざまな不動産の種類を扱い、それらを組み合わせて運用しているファンドや、株式投資も組み合わせているファンドも存在します。

不動産ファンドの種類

「不動産ファンド」の種類は、大きく分けて「不動産投資信託」と「不動産特定共同事業」の2種類です。ではその違いを解説しましょう。

不動産投資信託（REIT）

「不動産投資信託」とは、投資者から集めた資金で不動産への投資を行い、そこから得られる賃貸料収入や不動産の売買益を原資として投資者に配当する商品のことで、“Real Estate Investment Trust”の頭文字を取って「REIT（リート）」とも呼ばれています。投資者は「REIT」を通じて間接的に不動産のオーナーとなり、運用の成果を享受することができます。

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公募REIT（J-REIT）

証券会社を通じて誰でも売買取引が可能なREIT。日本では“Japan”の頭文字をつけて「J-REIT」と呼ばれ、2001年9月に東京証券取引所に上場した「日本ビルファンド投資法人」と「ジャパンリアルエステイト投資法人」が日本第一号ファンドとなりました。2020年12月末時点では62銘柄、保有不動産額は20兆円(三井住友トラスト・アセットマネジメント調べ)に達するほど、大きく成長しています。

私募REIT

対して、「私募REIT」は証券取引所に上場していない「REIT」のことで、一般の投資家ではなく、年金や金融機関などの機関投資家など、特定の投資家だけが対象。投資金額も億単位で私的な募集によって販売されるものを指します。2010年11月に第一号ファンド「野村不動産プライベート投資法人」が誕生。不動産証券化協会の「私募リート・クォータリー No.21」によると、2020年12月末時点で投資法人数は36で、資産総額は3兆9,065億円になっています。

不動産特定共同事業

投資家から出資を受けて、現物不動産の取引を行い、その収益を投資家に分配する事業を「不動産特定共同事業（不特法事業）」といいます。
1994年に不動産小口化商品の売買から投資家を保護する目的で「不動産特定共同事業法」が制定。この法律により不動産の小口化投資スキームにルールが誕生しました。
「REIT」は金融商品で金融庁管轄であるのに対し、「不動産特定共同事業」は、不動産実物投資と同じ扱いになるため、国土交通省の管轄になります。ここでは、「不動産特定共同事業」の「任意組合型」「匿名組合型」「賃貸借型」の3つを紹介します。

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任意組合型

「任意組合型（任意型）」とは、民法によって定められたルールに従い「不動産特定共同事業」と投資家との間で締結する任意組合契約に基づき運用される商品のこと。
一般的に1口10万円～1,000万円程度という高額のものが多く、投資家が不動産の所有権を実際に有します。所有する持ち分については、不動産による資産圧縮効果が得られるため、相続税対策に有効といわれています。

匿名組合型

「匿名組合型（匿名型）」とは、不動産特定共同事業者と投資家との間で締結する匿名組合契約に基づき運用される商品。
不動産特定共同事業者が営業者となって匿名組合を組成し、不動産投資を行います。1口数万円～というものが多いことに加え、匿名なので事業者と投資家との間で不動産の売買契約は発生しないため、登記費用や取得税などの初期費用が不要。
ただし、投資家は不動産を所有しないため、「任意組合型」のような相続税対策には効果を発揮せず、資産形成向けの投資商品といえます。

賃貸借型

「賃貸借型」は、複数の投資家が共同出資をして購入した不動産について、事業者と共有持分の賃貸借契約または賃貸借の委任契約をし、「事業者（ファンド）」が主体となって行う不動産事業のことをいいます。不動産の賃貸借契約または賃貸借を委任された物件の運営管理を行う事業者は、賃料収入などの利益を投資家に分配。不動産の所有権は投資家にあります。ただし、「任意組合型」や「匿名組合型」と比べ、商品数が少ないという現状があります。

不動産ファンドの投資対象とは？

「不動産投資ファンド」の主な投資対象は、マンションやアパート、オフィス、ホテル、商業施設や物流施設、医療施設など、不動産のジャンルに該当するもので、そのファンドにより千差万別といえます。

不動産ファンドのメリット・デメリットを考える

「不動産ファンド」には多くのメリット・デメリットがあります。具体的にどのようなものがあるのか見ていきましょう。

メリット1

少額で投資ができる

実際の不動産を購入しようとすると、マンションであれば少なくとも数百万円、ビルや商業施設であれば億単位の多額な資金が必要です。しかし、複数の投資家から資金を集めて不動産を取得する「不動産ファンド」であれば、小口化することにより数万円～数十万円という少額から投資をすることが可能になります。

メリット2

分散で投資ができる

「不動産ファンド」は、複数物件に投資しているものが多く、「不動産ファンド」への投資は実質的に複数物件へ投資していることになります。投資対象を少額で分散させることができるのは大きなメリットといえます。また、少額で投資ができるため、余った自己資金を他の投資で運用することができ、資産価値が暴落したときのリスクヘッジにもなっているともいえるでしょう。

メリット3

換金性が高い

「不動産ファンド」は、ファンドにより売却時のルールが異なりますが、売買する際にも株式投資と同じように証券会社を通じて取引ができるため、換金性に優れているといえます。しかし、実物不動産ですと売却価格が高額なため、なかなか売却できないことも。そのような面でも換金性が高いといえるでしょう。

メリット4

プロが運用を行う

プロの運用会社が投資家から資金を集めて「不動産ファンド」を投資・運用するスキームのため、投資家自身が自分で不動産の管理や運用を行う必要がありません。投資家にとっては手間が減り、時間を有効活用できるというメリットも生まれます。

デメリット1

運用方針を決められない

不動産を運用するのは「不動産ファンド」側ですので、資金を出した投資家が直接的に運用方針は決められません。物件はもちろんのこと、賃料の調整やテナントの入れ替えなどは、すべて運用会社に任せることになります。

デメリット2

利回りが低い

「不動産ファンド」は、多額の自己資金が必要な「実物不動産投資」に比べて、運用会社に支払う報酬が多いことや、利益が出ても多くの投資家の間で分配するため、一口当たりの利回りが低くなりやすい可能性があります。

デメリット3

売却に制限がある

契約内容により異なりますが、「不動産ファンド」は期間中の解約や、払い戻しの限度額、時期などの制限が設けられているケースが多くあります。

不動産ファンドと現物不動産投資の違い

　「不動産ファンド」と「不動産現物投資」との違いは、資金を出した投資家が直接的に不動産を運用するか、しないかという点です。「不動産現物投資」とは、自身で購入した不動産から賃料収入などの収益を得るために、自身で不動産を運用する行為で、プロの投資家に運用を任せる「不動産ファンド」とは大きく異なります。では、もう少し細かく違いを見てみましょう。

違い1

初期費用が少ない

投資家1人で購入する「不動産現物投資」に比べて、多数の投資家からお金を集める「不動産ファンド」への投資は、少ない資金で始めることができます。なお、「不動産ファンド」への投資を始める場合、金融機関からローンを借り入れることはできませんので、自己資金のみの投資になります。

違い2

利回りが違う

前述のように、多額の自己資金が必要な「実物不動産投資」に比べて、「不動産ファンド」は、運用会社に支払う費用が多いことや利益が出ても多くの投資家の間で分配するため、一口当たりの利回りが低くなりやすい傾向があります。

違い3

配当収入が入ってくる

「実物不動産投資」は、投資家に家賃収入が入りますが、「不動産ファンド」は、不動産を購入し、不動産から得た賃料や売却益から費用を差し引いた利益を配当収入として分配する仕組みです。

まとめ｜不動産ファンドはプロに資金を預けて投資を任せる

「不動産投資ファンド」とは、一人当たりの投資金額が少なければリターンも少なくなりやすくなる一方で、少額の資金から始められるうえ、プロが複数の不動産に分散投資するため、安全性も高く、比較的安定的な収入を得られる投資手法です。
もちろんメリット・デメリットはありますが、プロに任せることで、自分の時間を他の投資に有効活用できるというメリットを十分に感じられるはずです。

2022年に入っても世界的パンデミックや物価高騰など、先行き不安な時代だからこそ未来のお金について計画的に考えていくことが大事になってきます。

いつか自己資金で「不動産投資」を始めたい方にとっても、まずはプロが選定した「不動産ファンド」への投資を体験しながら、元手となる資金を増やして、徐々にステップアップしていくのも良いかもしれませんね！

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