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「マンション投資」で「長期安定収入」を生み出す資産運用術
更新日 2022年9月30日
そこで、今回は「どうやって利益を得るのか」「どんな物件を購入すればいいのか」「どんなメリットやリスクがあるのか」など、マンション投資の基本をご紹介。
併せてこの記事では、マンション投資で得られる利益「インカムゲイン」「キャピタルゲイン」や、マンション投資ビギナーにおすすめの物件の選び方などについても説明します！
- マンション投資に興味がある
- 物件の選び方のポイントが知りたい
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マンション投資とは何？
「マンション投資」とは、購入したマンションに自分自身が住むのではなく、人に貸して家賃収入を得たり、購入価格より高く売って売却益を得る投資方法のこと。
近年では、老後資金を増やすために、マンション投資を始める人も少なくありません。
収入源が2つあるマンション
「マンション投資」で得られる利益には、2種類あります。
1つ目は、投資用マンションを人に貸すことで得られる家賃収入。
これを、資産を保有することで得られる利益＝「インカムゲイン」と呼んでいます。
マンション投資の「インカムゲイン」は、入居者が途切れず入室状態をキープできれば、中長期的な安定収入になり得ます。
もう1つは、購入時よりも高い価格で売って利益を得る方法＝「キャピタルゲイン」です。
マンション投資で「キャピタルゲイン」を得るには、物件の選び方や売買のタイミングが難しいため、ビギナーの場合は「インカムゲイン」を主目的とするのがよいでしょう。
マンション投資の種類
マンション投資には、「区分投資」「一棟投資」の2種類があります。「区分投資」とは、マンションの1室を投資対象として所有すること。
「一棟投資」とは、マンション1棟を丸ごと投資対象として所有することを指します。さらに、それぞれが「新築」か「中古」かによってもメリット・デメリットが変わってきます。それぞれの特徴を押さえておきましょう。
1｜新築区分マンション
「新築マンション」の場合、中古に比べて価格は割高にはなりますが、最新設備やきれいな外観・内装が居住者に好まれる傾向にあります。
「区分投資」であれば、「一棟投資」よりも価格が低いため、格段に敷居が低く、始めやすいのもメリットです。
2｜中古区分マンション
中古マンションの場合、築年数が上がるほど、価格も安くなるのが一般的です。
ただし、設備故障や補修に費用がかかる場合もあるので、注意が必要です。
「新築区分マンション」と同様に、「一棟投資」よりも始めやすいのが特徴です。
3｜新築一棟マンション
ひと口に「一棟マンション」と言っても、戸数や立地によって価格はさまざまですが、一般的には億単位の購入資金が必要になります。
新築の場合、中古よりもさらに割高になるため、「新築一棟マンション」の投資には豊富な資金と知識、経験などが必要です。
4｜中古一棟マンション
「新築一棟マンション」よりは割安とはいえ、「中古一棟マンション」の投資にも豊富な資金・経験が必要です。
中古マンションを安く購入し、全体的な大規模修繕を行い、価値を上げるという方法もありますが、いずれにしてもマンション投資初心者には難しいかもしれません。
マンション投資のメリットは何？
次に、マンション投資を行うことで、どんなメリットがあるのかを説明していきます。
マンション投資には、主に3つのメリットがあります。
メリット1
低リスクで長期期間のリターン
マンション投資では、「低いリスクで長期間のリターン」を得ることができます。
株や外貨のように常に動向をチェックする必要がなく、資産価値も維持されるため、リスクは比較的低いと言えるでしょう。
また、家賃収入が見込めるため、売却をしなくても長期的に利益が得られます。
「ハイリスクハイリターン」の投資より、安定性を求める人に向いている投資商品です。
メリット2
生命保険加入や税金対策
購入時に不動産投資ローンを利用すれば、「団体信用生命保険」に加入できます。
「団体信用生命保険」の場合、保険料は毎月のローン返済額に含まれるので、別途保険料を支払う必要がありません。
また、相続税対策として、マンション投資を利用するのもおすすめです。
例えば、1億円の現金を相続するより、1億円のマンションを相続する方が納税額を抑えられるといった、遺族にとって大きなメリットが生まれます。
メリット3
私的年金として運用できる
マンション投資による家賃収入は、長期的に安定した収入となり得るため、私的年金として運用することができます。
公的年金の給付額が心許ない世代にとっては、老後資金の＋αとして期待できるでしょう。
マンション投資のデメリットは何？
一方で、「マンション投資」には少なからずリスクも伴います。
以下の3つのデメリットについて、投資を始める前にしっかりと把握しておきましょう。
デメリット1
空室発生による収入減
マンションのインカムゲインが「家賃収入」であることから、当然ながら入居者が減ると収入も減ってしまいます。
入居者がゼロの場合、その期間の収入はゼロになるどころか、管理費などを差し引くとマイナスになってしまうことも。
デメリット2
家賃下落の可能性
近隣に似た価格帯のマンションが増えたり、場所の価値が下がったりした場合、家賃相場が下落する可能性があります。
このリスクを避けるためには、物件を選ぶ際にエリアを見極めることが肝心。
長期的に価値が下がらない地域を、見誤らないようにしましょう。
デメリット3
倒産や災害のリスク
販売会社や管理会社の倒産にも、注意が必要です。
売買契約前に販売会社が倒産し、手付金が戻らなかったケースや、管理会社が倒産し、賃料送金が止まってしまうケースもあるので、実績ある企業を選ぶことが重要です。
また、マンション投資には災害リスクが付きもの。
災害が少ない地域を選ぶ、地震保険に加入するなどの対策も忘れないようにしましょう。
投資マンションの選ぶポイント
それでは、「マンション投資」で利益を得るには、どのような物件を選べばいいのか？
押さえるべき4つのポイントをご紹介します。
ポイント1
立地
「マンション投資」の一番のリスクは空室です。
空室を避けるためには、賃貸需要の高い大都市圏で、最寄り駅から徒歩10分以内のマンションを選ぶのがいいでしょう。
人口の多い大都市や利便性の高い物件を選ぶことで、空室リスクを減らすことができます。
ポイント2
築年数
地震大国である日本で、倒壊や破損リスクを避けるには、より地震に強いマンションを選ぶことが重要です。
そのため、マンション投資には「新耐震基準」に対応した物件＝1981年以降に建てられたマンションを選びましょう。
実際に阪神淡路大震災のときも、旧耐震基準のマンションが大破した数は、新耐震基準のマンションの11倍だったと言われます。
長期的に利益を得るためにも、新耐震基準に準拠した安全性の高いマンションがマンション投資にはおすすめです。
ポイント3
中古物件
「マンション投資」には、新築よりも利回りが高い中古物件がおすすめです。
利回りの相場は、新築物件で2～5％、中古物件で3～7％と言われ、なかには10％を超えるものもあります。
もちろん利回りが高い＝儲かるわけではありませんが、新築に比べて購入価格が安い分、始めやすいのも魅力です。
ポイント4
単身向けかファミリー向けか
単身向けの物件は、部屋数や設備が少ない分、修繕費などを抑えられるというメリットがあります。
また、ファミリー向けと比べて回転率も高く、魅力的な物件であれば空室の期間が短い傾向にあります。
一方、ファミリー向けは、水回りや空調などの維持コストが高くなり、1度退去者が出ると、次の入居者が決まるまで時間がかかる場合があります。
ただし、1度入居してしまえば、長期的に住み続けてもらいやすいというメリットも。
エリアによって、単身向け・ファミリー向けの需要も大きく異なるため、その地域で人気のタイプを見極めることが重要です。
まとめ｜ローリスク・ロングリターンのマンション投資
株式やFX投資に比べてリスクが低く、長期に渡ってリターン(利益)を得やすいマンション投資。特に、区分投資であれば初期費用も低く抑えられ、これから投資を始めようと考えている方もチャレンジしやすいのではないでしょうか。
もちろん、空室や災害などのリスクがあるため、物件選びや管理方法には細心の注意を払う必要があります。
マンション投資のメリット・デメリットを正しく理解すれば、最大の特徴である「ローリスク・ロングリターン」を享受できるはずです。
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