REIT(リート)とは?メリットや選び方、リスクなどを解説 | 利回り不動産

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REIT(リート)とは?メリットや選び方、リスクなどを解説

2021/06/21

<最終更新日> 2022年2月17日

ミドルリスク・ミドルリターンの金融商品である「REIT(不動産投資信託)」は、投資初心者でも始めやすい資産運用のひとつと言われています。
5万円程度からの少額投資が可能なREITのメリットとリスクについてわかりやすく説明していきます。

この記事はこんな人にオススメ
  • REITについて知りたい
  • REITでの投資を考えている

REIT(不動産投資信託)とは?

日本語で「不動産投資信託」を意味する「Real Estate Investment Trust」の頭文字をとったREIT(リート)とは、1960年にアメリカで生まれた仕組みです。

2000年から日本で解禁になり、2001年から「Japan-REIT(J-REIT)」としてサービスが開始しました。

不動産投資のプロ集団であるファンドが、多くの投資家から集めた資金でオフィスビルやマンション、商業施設、ホテル、賃貸ビルなどの複数の不動産を購入。
賃料収入(インカムゲイン)や、売却で生まれた運用益(キャピタルゲイン)を投資家へ分配する金融商品のことです。

一般的な不動産投資は、投資家が物件を選定し、購入、運用、売却といった一連の流れに携わりますが、REITでは出資をするだけで、投資法人が物件の選定から売却までをすべて代わりに行います。

一般的な不動産 REITでの不動産投資
投資対象 マンション、アパートなど主に住居向けの不動産 オフィス、ホテル、倉庫など多様な物件を含めた投資が可能
必要な資金 大きい 小さい資金から可能
物件選定の情報入手 難しい
(専門知識が必要)
簡単
(REITが良質な情報を提供)
分散投資 難しい
(大きい資金が必要)
簡単
(分散投資ができる)
物件の維持・管理・運営 投資者自身 or 外部委託 REITが管理してくれる
流動性・換金性 低い
(不動産市場で売買が必要)
高い
(証券市場で売買できる)

REITのメリット3

株式投資の配当利回りの平均よりも高い傾向にあり、安定した分配金が期待できるREIT。
ここでは投資するメリットはどのようなものがあるか知っておきましょう。

メリット1
5万円からの少額投資が可能

銘柄によって最低購入金額が異なりますが、一口5万円程度から投資することができます。
取引所で売買されるので、換金性があり、低コストで不動産の恩恵を受けることが可能。

「もっと少額から購入したい」「まとまった資金がない」という方は、日本版の不動産投資信託「J-REIT」を、投資対象とする投資信託「J-REITファンド」や、株式と同じようにリアルタイムで取引ができる上場投資信託「J-REIT ETF」を利用すれば、100円などの少額からの投資もできます。

メリット2
自由に売買が可能

証券取引所に上場しているREITは、購入や売却の注文がいつでも可能です。

日々変動する価格もリアルタイムで知ることができる上、株式と同じように取引ができます。
不動産投資は物件を売り出して現金化するまでに時間がかかりますが、REITであれば数日で現金化することができます。

メリット3
分散投資可能

分散投資とは投資の対象を複数にすることでリスクを分散させることです。
不動産のプロが選定した複数の不動産を対象にしているためリスクの分散が図れます。

具体的には、REITの中に様々な不動産を運営している複合型、総合型と呼ばれるものがあり、そのようなREITに投資することで、住宅やオフィス、ホテルなどの複数の不動産に一度に分散投資ができるというメリットが生まれます。

そのため、投資初心者の人であっても分散投資の恩恵を受けることが可能になるといえるでしょう。

REITは実物不動産とココが違う

ここではREITと実物不動産投資の違いを見ていきましょう。

所有形態が異なる

実物の不動産投資は、不動産を購入して所有権を得ることです。
不動産の所有には法的な手続きが必要となり、土地と建物の所有者の名義を変更するための登録免許税や不動産取得のための不動産取得税などの納税義務も発生します。

不動産の所有権を得るには手間がかかりますが、所得税の控除を受けることができたり、不動産を担保に金融機関の融資を受けられるなどのメリットがあります。

一方で、REITでは不動産を直接的に所有することはなく、不動産を所有している会社の証券を購入することで、間接的に不動産運用の利益を受け取ることになります。

投資金額もREITは数万円程度から投資ができますが、実物不動産投資ですと不動産投資ローンを利用する場合で数百万円、現金購入なら物件によっては1,000万円以上の資金が必要になります。

利回りが異なる

利回りの視点で比較をすると、REITの分配金利は平均で4%前後の利回りが期待できますが、実物不動産の利回りは平均で約6%といわれています。

一方で、不動産物件は会社や人に貸し出す賃貸契約を結ぶことで、初めて家賃収入を得ることができます。
そのため、管理会社への委託や老朽化に伴う修繕など、不動産オーナーとして自身が運営に携わり運用を行う必要があります。

その点、REITの場合はこのような運用は発生せず、証券を所有しているだけで年1~2回の配当金が入ってきて、価格が上昇すれば売買することで利益が発生します。

REITが保有する不動産の種類

REITには運用する不動産の対象によって「特化型」「複合型」「総合型」という複数の種類に分けることができます。

・「オフィスビル特化型」「住居特化型」「ヘルスケア特化型」のように、特定の用途の不動産に投資するのが「特化型」
・「オフィスビル+住居」「オフィス+商業施設+物流施設」のように2つの分野の不動産を運営するのは「複合型」
・3つ以上の分野の不動産を運営するのは「総合型」と分類されています。

ここではREITが保有する現在の主流である6つの不動産を紹介します。

オフィスビル

主なテナントは企業。
経済情勢と企業収益の影響を大きく受けやすいうえ、テナントの企業の収益も悪化すると空室を避けるため賃料の引き下げなどの動きを必要とします。
景気がよくなると企業収益もアップし、賃料を値上げしても入居を継続してくれるという傾向があります。

商業施設

東急プラザのような都市型の商業施設や、イオンモールなどの郊外型ショッピングセンターを指します。
郊外型は20年契約など長期契約を締結する一方で、都市型は短期契約が多いといわれています。
商業施設自体が賑わっていると、出店したいテナントが増え、賃料も増額できますが、不人気な施設ですと、賃料減額という状況になります。

賃貸住宅

小型のワンルームマンションから大型のタワーマンションまで、まるごと一棟買いするのが主流。
オフィスビルと比較しても一棟あたりの単価が安いため、数十棟、数百棟に分散投資することが多く、景気が悪化しても一定の需要があるため、収益の安定性はとても高いと言えます。

ホテル

需要やシーズンにより宿泊単価が変動します。
稼働率が高い場合、客室単価もアップしますが、需要がなくなってしまうと単価を下げる必要があり収益の変動が激しい物件と言えるでしょう。
REITはホテル運営事業者と固定賃料契約を結ぶことで収益を安定させるなどの工夫を行うので、分配金が乱高下するということはほとんどありません。

物流施設

インターネット通販の利用者急増により、物流施設の需要が活発になっています。
開発期間が短く開発費も安価な場合が多く、管理業務に手間がかからないことから維持管理費についても小さく済む傾向で、長期契約するテナントも多いため、安定性は高いと言えます。

インフラ施設

インフラ施設は、空港のメンテナンスセンターやデータセンターなどを指します。
活発に売買される不動産とはいえませんが、公共性の高さと参入障壁による競合の少なさ、経済の好不況に長期にわたり安定したキャッシュ・フローが見込める資産と言えます。

ヘルスケア施設

病院などの医療施設や有料老人ホームを含む介護施設の運営を行う医療法人や介護事業者に施設を賃貸し、賃料収入を得るモデル。
今後需要が拡大するジャンルとして注目を集めています。

REITの種類

複数の不動産案件を集めて数百億円から数千億円単位のファンドを作り、投資リスクの分散を計っているのが「REIT」。

そんなREITを始めるにあたり基本的な種類を覚えておきましょう。

1
J-REIT

2001年3月1日に東京証券取引所が不動産投資信託「Japan-REIT(J-REIT)」市場を開設。
同年9月には初のJ-REITとして、「日本ビルファンド投資法人」と「ジャパンリアルエステイト投資法人」の2銘柄が上場しました。

現在上場銘柄数は62銘柄で、J-REITの保有不動産額は合計20兆円に達する成長を見せています。

2
東証REIT

東京証券取引所に上場しているREITを指します。
東証REIT指数は、全銘柄を対象とした浮動株ベースの「時価総額加重型」の株価指数です。
基準日である2003年3月31日の時価総額を1,000とした場合に、現在の時価総額がどの程度かを表しています。

3
REIT ETF

ETF(Exchange Traded Fund)とは上場投資信託のこと。
REIT ETFとは投資家が不動産を直接保有しなくても、不動産投資ができる金融商品です。
株式市場での売買が可能で、日経平均株価の「指数」に連動する運用結果を目指しています。

たとえば、東証REIT指数に連動するETFを購入すれば、それ1本で東京証券取引所に上場する64本すべての国内REITに投資しているのと同じ効果があります。

J-REITも多くの不動産に分散投資しているので、現物不動産投資より安全性が高いと言われていますが、J-REIT ETFはJ-REITをさらに分散投資した商品です。
最低投資金額が2,000円前後の銘柄もあり、少額でJ-REITに投資することが可能です。

4
海外REIT

海外REITとは、アメリカやヨーロッパ、アジアのエリアで運用されているREITのこと。
具体的にはJ-REIT以外のREITのことを指します。

1960年にアメリカで初めて導入されたREITはその後世界各国に普及しました。
現在世界33の国や地域でREIT市場が開設され、時価総額は約184兆円、銘柄数は970以上と言われています。

J-REITは法令により比較的安定した賃貸事業しか行えない一方、海外REITにはそのような規制がないため、比較的リスクが高い物件開発を行うREITも存在します。
グローバルREITとも呼ばれています。

REITの選び方と買い方

REITを購入するためには証券会社に口座を開設する必要があります。
証券会社の選び方は取引手数料や普段利用している銀行口座との連携を考慮しながら、必要書類を揃えて申込みをします。
基本的に実窓口では下記の書類が必要となります。

  • 個人番号(マイナンバー)カードと以下のいずれか1種類
  • 運転免許証
  • 住民票の写し
  • 印鑑登録証明書
  • 各種健康保険証
  • 各種年金手帳
  • 住民基本台帳カード(写真付き)
  • パスポート
  • 在留カード、特別永住証明書

申し込み後は本人確認のため自宅にハガキが送られてきますので、そこに記したコードを入力すれば口座の開設が完了。
口座が開設したら銀行口座から証券会社の口座に入金してREITを購入することができます。

ネットでの手続きの場合は

  • メールアドレス
  • 本人確認書類

のみで、口座開設自体は即日の場合もありますが、本人確認後に取引可能になるため、実際取引を開始するには数日かかります。

初めて証券口座を開設するのであれば、「SBI証券」「楽天証券」「松井証券」「マネックス証券」「カブドットコム証券」といった有名な証券会社の利用がおすすめです。口座開設費用は基本的に無料です。

REITのリスクを考える

REITは多くのメリットがある一方で、さまざまなリスクもあります。証券取引所に上場し日々取引価格が変動しますので、元本や利回りは保証された金融商品ではありません。どんなリスクが考えられるのでしょうか。

リスク1
相場の変動が激しい

不動産の賃貸市場や売買市場、金利環境などの影響を受けて物件の賃料収入が減ったり、保有物件の価格が低下したりすることがあります。
特に、コロナショック時にREITの取引価格は半値に下がったため、実物の不動産投資と比べて価格変動の度合いが高い金融商品といえるでしょう。

リスク2
災害リスク

J-REITは、基本的に日本の不動産を保有することになるので、日本特有の災害リスクを考慮する必要があります。
地震や火災など他の国では起きにくい不動産リスクとも向き合わなければなりません。

日本人投資家として、情報は得やすいものの、地震リスクは他の地域に比べると高いといえるでしょう。

リスク3
運営法人の倒産

REITには上場廃止リスクがつきまといますが、実はJ-REITの中で上場廃止となったのは、今のところプロスペクト・リート投資法人の1件のみです。

ただ一般の法人と同様に倒産するリスクがありますので、
これまでリーマンショックをはじめ、東日本大震災や今回のコロナショックなどの経済危機がありましたがREITにも一般の企業と同様に倒産するリスクがあります。
投資法人の収益低下に伴うキャッシュフロー悪化により資金調達ができなくなったり、金融機関の融資環境、証券取引所の上場廃止基準に該当してしまった場合などがあげられます。

また、投資対象の不動産が地震や火災の被災を受けた場合などの事態により、価格や分配金が変動する可能性もあります。

まとめ|
資産運用の理想のバランスを考える

ここまでREITの基礎知識を紹介してきました。
複数の不動産案件を集めて数百億円から数千億円単位のファンドを作り、投資リスクの分散を計るなか、比較的少ない資金で不動産投資を始めることができるREITは、他の投資方法と比べてとても有効な投資方法と言えるのではないでしょうか。

どんなリスクがあるのか、どのようなタイミングで利益が出るのかを理解しておくことも大切です。

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木山 善豪RIMAWARIBLOG編集責任者
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