初心者必見!不動産クラウドファンディングのはじめ方 | 利回り不動産

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初心者必見!不動産クラウドファンディングのはじめ方

2021/06/21

<最終更新日> 2022年5月30日

「一口1万円からできる不動産投資」である不動産クラウドファンディングは、不動産投資よりもリスクが少ないと、今注目を集めています。

ここでは、今日はじめてその存在を知った不動産クラウドファンディング初心者の方にもわかるように、その仕組や魅力をご紹介していきます。

この記事はこんな人にオススメ
  • 不動産投資に興味がある
  • 少額から投資を始めたい

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不動産クラウンドファンディングとは?

クラウドファンディング(crowdfunding)とは、「群衆(クラウド=crowd)」と、「資金調達(ファンディング=funding)」を組み合わせた造語。不特定多数の人々から資金を募り、様々な製品の製造販売やサービス、イベントなどのプロジェクトを実現させる方法のことです。
近年、資金調達の方法として一般的になってきました。

不動産クラウドファンディングも同様の仕組みで、インターネット上で人々に不動産への投資を募って資金を集め、それを元手に不動産投資を行います。
そこで得られた利益は、投資をした人へ配分されます。

国内のクラウドファンディング市場について、マーケティングリサーチ会社・矢野経済研究所では、毎年30%以上の成長を見せており、2017年度時点で対前年比127.5%蔵の約1,700億円と推計。
翌2018年には2,000億円の大台を突破する見込みと推計しており、その爆発的な拡大を裏付けています。
なかでも不動産投資を含む事業性をもった貸付型が圧倒的多数を占めています。

不動産クラウドファンディングには、様々な種類がありますが、代表的な「不動産投資型クラウドファンディング」と「融資型クラウドファンディング」を比較してみます。

不動産投資型クラウドファンディング

不動産投資型クラウドファンディングは、インターネット上で一般投資家から集めた資金を用いて不動産の取得と運営が行われ、そこで発生する賃貸料収入や不動産の売却益が投資家に分配されます。

融資型クラウドファンディング

融資型クラウドファンディングは、ソーシャルレンディングとも呼ばれ、インターネット上で一般投資家から集めた資金をまとめて不動産事業者へと融資します。
融資を受けた事業者は、クラウドファンディングを行った業者へ利息と合わせて元本を返済。
利息が分配金として投資家に分配されます。

不動産クラウドファンディングの3つのメリット

従来の不動産投資と比較した場合、不動産クラウドファンディングには
・少額投資が可能・投資期間を選べる
・不動産管理の手間がかからない 
といった特徴があります。

投資できる資産は限られているが不動産投資に挑戦してみたいという人には、おすすめの投資手段と言えます。

メリット1
1万円からの少額投資が可能

一般的な現物の不動産への投資には、融資を受けるなどして高額な物件の購入費用を用意する必要があります。

一方、不動産クラウドファンディングでは、最低投資額が1万円に設定されていることが多く、1~10万円の少額投資が可能です。

メリット2
自由に投資期間を選べる

不動産クラウドファンディングでは、案件ごとに「60カ月」「31カ月」「25カ月」といったように投資期間が決められています。
そのため、自分の投資プランに合った期間の物件を選択することが可能です。

メリット3
運用の手間が少ない

現物の不動産投資には、物件の管理や修繕などがつきものです。
入退去にまつわる物件の整備(修繕・リフォーム)が必須で、その度に手間がかかり費用が発生します。

不動産クラウドファンディングでもコストは発生しますが、これらの作業は事業者がすべて行うため、業者の手配等に必要や手間コストがかからないのもメリットのひとつと言えるでしょう。

不動産クラウドファンディングと他の投資を比較

不動産クラウドファンディングの登場以前からも、実は少額でできる不動産投資法は存在しています。

ここでは、その代表的な投資法である「REIT」「ソーシャルレンディング」「不動産小口化商品」と不動産クラウドファンディングとの比較をしてみます。

REITとの違い

不動産への少額の投資法として2000年以降に一般的になったのが「REIT(リート)」です。

REITとは不動産投資信託の略称で、投資家から集めた資金を不動産で運用し、そこで得た賃料収入等を投資家に分配します。
運用に際しては、プロが自動的に分散運用するため、自分では物件の選定はできません。
株式に専門家が分散投資する投資信託と似ています。

REITは、分散投資をするため投資リスクは低くなりますが、その分大きなリターンは期待できません。

一方、不動産投資型クラウドファンディングは、案件によっては大きなリターンを望めることもあります。

ソーシャルレンディングとの違い

ソーシャルレンディングは融資型クラウドファンディングとも言われ、インターネット上で投資家から募った資金を、ファンド業者がまとめて事業者に融資します。

不動産投資型クラウドファンディングと同様に少額から運用でき、短期間(3カ月~1年)での運用も可能です。
ソーシャルレンディングでは、借り手が複数化・匿名化されているのが一般的で、投資家からすると誰が運営しているのかがわかりません。

一方、不動産投資型クラウドファンディングでは、情報が公開されており、ほとんどの場合に誰が運営しているのかが明示されています。
また、物件の情報も多く公開されているので、収益額やその良し悪しも判断しやすくなっています。

不動産小口化商品(任意組合型・匿名組合型)との違い

特定の不動産を小口化(一口数万円から100万円程度)して販売する不動産小口化商品。
投資家は不動産の一部のみを所有することになり、不動産の賃料収入や売却益が投資額に応じて出資者に分配されます。

不動産小口化商品には、「任意組合型」と「匿名組合型」の2タイプがあります。
「任意組合型」は、出資した複数の投資家が共同で事業主体となり事業を行うこと。
「匿名組合型」は、投資家が金銭を出資し事業者は事業によって得た利益を投資家に分配するシステムです。

任意組合型は運用期間が10年から数十年となり相続税対策として活用でき、長期運用で安定収益が望めるのが特徴です。

一方、匿名組合型は少額投資が可能で、数ヶ月単位からの短期運用が可能です。

不動産クラウドファンディングの3つの選び方

投資にはリスクがつきものですが、少しでもリスクは回避したいもの。
不動産クラウドファンディングを選ぶ際に、どこに注目すればいいのでしょうか。

ここではリスクが少なくて手軽に始められるサービスを見分ける3つのポイントをご紹介します。

選び方1
案件の供給数

選択の際に、まず重視したいのが投資案件の数です。

投資案件の数や募集金額が少ないということは、わずかな数の案件の奪い合いになったり、安定した資産運用ができなかったりする可能性が高いからです。

また、頻繁に案件をチェックしても、投資できる案件が見つからないこともありえます。

逆にいえば、投資案件や募集金額が多いほど、投資をするタイミングが見つけやすく、まとまった金額の運用であれば資金を投入しやすくなります。
また、複数の案件を比較検討して選ぶこともできます。

選び方2
不動産情報の開示

不動産型クラウドファンディングのリスク対策として重要なのが、運用される不動産情報の確認です。

開示されている情報量が多ければ多いほど、リスク回避につなげることができます。
一般に開示されている情報には、
・物件の住所 
・物件の築年数や面積 
・施工会社 
・運営している会社 
・運絵会社の財務状況 
・収支シミュレーション 
・どのような事業が行われているか 
などがあり、これらを確認することで、様々なことが見えてきます。

たとえば、物件の住所や築年数が分かれば、公示地価と照らし合わせて物件の大まかな資産価値を知ることが可能です。

また、近年増えているホテルや民泊物件を対象とする案件であれば、施設の稼働率や客数、周辺の状況なども確認したい情報です。

選び方3
不動産の種類

運用される不動産の種類も収益性に大きく関わります。
マンションのような居住用不動産は人が生活している限り需要があり、収益が安定しやすいのがメリットですが、裏を返せば高い利回りを狙うことが難しいということでもあります。

ホテルや民泊などの宿泊施設は、景気の動向に需要が大きく左右されます。
高い利回りを期待できる一方で、観光需要がなくなれば、一気に収益性が悪化して赤字になってしまうこともありえます。

安定した収益を求めるのか、高利回りを追求するのかなど、投資戦略と不動産の種類の合致も考える必要があるのです。

不動産クラウドファンディングなら「利回り不動産」

最近、新たな不動産クラウドファンディングが続々と登場していますが、ここでは初心者の方でも投資を始めやすい不動産投資型クラウドファンディングサイト「利回り不動産」の特徴、運営会社のプロフィールなどをご紹介します。

利回り不動産は2021年4月にオープンした不動産クラウドファンディングサービス。
運営会社は、ホテル用地やレジデンスを中心とした不動産開発や不動産仲介事業、不動産賃貸事業を手掛ける株式会社ワイズホールディングスです。

不動産の運用中の市況変化や運用状況による損失や、運用終了時の不動産売却損失が生じた場合損失を負担する優先劣後出資を採用。
一口1万円、数カ月程度からローンなしでの不動産投資を可能にしています。

投資物件に対しては、投資物件運営管理を行う不動産会社が満室保障(マスターリース契約)を行い運用。
空室リスクを抑え安定した賃料収入を確保しています。

また、他社のポイントを利回り不動産で利用できるワイズコインに交換し、投資をすることができます。

不動産クラウドファンディングのリスクを考える

不動産クラウドファンディングは“クラファン”といえども投資ですからリスクは存在します。
投資にあたって、ぜひ考慮しておきたいリスクを3つのポイントに絞ってご紹介します。

リスク1
元本割れ

不動産クラウドファンディングは投資商品であり、元本割れのリスクがゼロではありません。

例えば、何らかの理由で不動産価格が一斉に暴落し、不動産の価値が大きく下落することもあります。
このような状況下で事業者が不動産を売却しようとすると買い叩きにあい、想定の不動産評価額よりもはるかに安く売却せざるをえないケースもあります。
その結果、元本割れが起こり得るのです。

事業者の多くは、「優先劣後方式」といって、損失が生じた場合に事業者の出資分から損失を補填する仕組みを採用していますが、その効果には限界があります。

リスク2
流動性リスク

不動産クラウドファンディングは投資期間が決まっています。

出資した場合、その運用期間中は原則として中途での解約はできません。
資金の流動性が保てない、流動性リスクのある商品といえます。
急な出費が生じたり、手元の資金が乏しくなったりするような事態が生じても、解約・換金には応じてもらえません。

投資に際しては、運用期間中に資金拘束されても問題のない資金を用意することが肝心です。

リスク3
デフォルトリスク

不動産クラウドファンディングでは、運営会社が倒産して投資した資金が回収できなくなる債務不履行、いわゆるデフォルトリスクがあります。

もしも運用会社が倒産して債務不履行を起こした場合、元本割れになったり、出資金が戻らなかったりする可能性があるということです。
運営会社の倒産リスクを回避するためにも、運営会社の経営状況の把握は必須です。

資本金や事業規模、財務体質、ビジネスモデルなどを確認し、信頼性が高い運営会社を選ぶことが大切です。

また、リスク回避として、1つの会社にすべての資金を投資せず、複数の不動産クラウドファンディングに分散して投資するのも1つの方法です。

まとめ|だからあなたは不動産クラウドファンディングを選びたくなる

ここまで不動産クラウドファンディングのメリット、デメリットを紹介してきました。

インターネット上で契約が完結でき、少額の資金でも始めやすく、不動産投資につきものの維持・管理の手間が不要な不動産クラウドファンディングは、投資初心者も検討に値する投資方法といえるでしょう。

また、不動産の実物投資と同様に自分が投資する物件が明確になっているので、投資先の物件がどのように使われているかなどを自分の目で確かめられるのも大きな魅力。

少額投資でオーナー気分を味わって、投資対象として不動産をじっくり勉強するのにもいい方法ではないでしょうか。

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木山 善豪RIMAWARIBLOG編集責任者
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