投資初心者向け!2021年おすすめの不動産投資を【総まとめ】 | 利回り不動産

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投資初心者向け!2021年おすすめの不動産投資を【総まとめ】

2021/07/21

<最終更新日> 2022年6月22日

「不動産投資を始めてみたいけど、多額の資金が必要になりそう」。投資初心者にはそんな不安を抱く人も多いと思います。しかし、不動産投資にはいろいろな手法があります。それぞれの特徴をしっかりと把握することが不動産投資を成功に導く第一歩です。

今回は不動産投資の種類と特徴、初心者におすすめの不動産投資や成功するためのポイントなどを詳しく解説していきます。

この記事はこんな人にオススメ
  • 不動産投資に興味がある
  • 少額から投資を始めたい

不動産投資の種類を比較

投資初心者はどんな不動産投資があるのか、理解する必要があります。運用方法を基本にメリット、デメリットをしっかり学び、自分にあった不動産投資を見つけてみましょう。

新築不動産投資


「新築不動産」とは、新たに建設されてから1年未満の住宅で、まだ誰も入居していない物件のことをいいます。人が住んだことがなくても、建築から1年以上経っていれば「未入居物件」、建設から1年以内でも、1度でも入居者がいた物件が売りに出される場合は「築浅物件」と呼ばれるのが一般的です。

「新築」は入居者にとって魅力的なステータスであり、家賃を少し高く設定できるでしょう。また、物件価格は高くなりますが、売り主が直接販売するため仲介手数料がかからず、中古物件と比較して取得時の初期費用が安く済む傾向にあります。
以上を踏まえて、それぞれの投資先の特徴を見ていきましょう。

1.新築マンション
「新築マンション」は中古物件と比べて物件価格が高く、その分利回りが低くなります。一方で、「新築」という魅力によって、集客力が高くなるでしょう。空室リスクが比較的少なく、安定した家賃収入が見込めます。

2.新築アパート
「新築アパート」もマンションと同じく、中古物件と比べて利回りが低くなります。しかし、アパートとマンションとは建物の構造が異なり、木造で作られることの多いアパートの方はより安価で購入できます。物件価格が抑えられる分、利回りはマンションより高くなるケースが多いです。

3.新築戸建て
新築の戸建てを賃貸物件として貸し出す不動産投資方法です。一戸建ての需要は「家族向け」と限定的ですが、入居期間が長いという特徴もあります。

また、一戸建ては空室リスクが高いということを認識しておく必要があります。基本的に1棟に1世帯が住むため、借り手がつかない期間の家賃収入はゼロになってしまいます。「シェアハウスとしての運用」を視野に入れるのもひとつの解決手段となりますが、入居者同士のトラブルリスクの問題もあるので深く検討することが大切です。

中古不動産投資


「中古不動産」は、同条件の新築物件と比べ物件価格が安くなるのが最大の魅力です。しかし新築と比べて集客力に劣るため、物件選びは慎重になる必要があります。空室がなく運用ができれば、物件価格が安い分、利回りが高くなります。
以上を踏まえて、それぞれの投資先の特徴を見ていきましょう。

1.中古マンション
「中古マンション」は物件価格が安く、利回りが高くなります。しかし、築年数が経つにつれて集客力が弱まっていきます。集客力を維持するためには、的確なリフォームによって住宅の快適性を高めつつ、家賃とのバランスを検討する必要があるでしょう。

2.中古アパート
「中古アパート」は、さらに物件価格が安くなるため、高い利回りが期待できます。「中古マンション」と同様に、築年数が経つと集客力は弱まるので、入居者にとって魅力的な物件選びと集客力を保つ施策が大切です。

3.中古戸建て
通常、一戸建ては居住目的で建築するものなので、投資対象となるのは「中古」がメインになります。新築と同様に、需要は「家族向け」で限定的になりますが、新築とは異なり、大規模なリノベーションを行いやすいというメリットもあります。

シェアハウスや古民家カフェとしての運用なども、地域のニーズを読み解きつつ検討する必要があるでしょう。

その他不動産投資

不動産投資の中にはより少額から始められるものも存在します。投資初心者の方はこのような少額投資からスタートしてみるのもおすすめです。

少額から始められる不動産投資
1.不動産クラウドファンディング
運用会社がインターネットを通じて投資家から資金を集め、その資金をもとに不動産運用を行って、収益を投資家に配当するという仕組みで行われる不動産投資。「不動産ソーシャルレンディング」という融資型のクラウドファンディングもあります。

「不動産クラウドファンディング」のメリットとしては
・会社によって1万円からの少額投資ができる
・運用の手間が少ない
・不動産に担保が付いている場合があり、貸し倒れが発生しても出資金の一部が返済される
などがあります。

デメリットとしては
・元本割れのリスクがある
・プロジェクトごとに運用期間が決められているため、他の投資先に資金が移しづらい
などがあるでしょう。

2.シェアハウス投資
「シェアハウス投資」とは、大きな一軒家やビルを複数人で共有して暮らすシェアハウスを所有・運用して、家賃収入を得る不動産投資です。

「シェアハウス投資」のメリットとしては
・部屋を増やして複数の人に貸し出すことで、高い利回りが期待できる
・共有スペースが多いため、設備コストが抑えられる
・中古物件の再利用も可能
などがあります。

デメリットとしては
・入居者同士のトラブルリスクが高くなる
・管理委託コストがかさみやすい
などがあるでしょう。

3. REIT(リート)
「REIT(リート)」とは投資信託の一種で、日本では頭にJAPANの「J」を付けてJ-REITと呼ばれています。窓口として「不動産投資法人」という組織を作り、「投資証券」を発行して投資家から資金を集めます。投資法人はその資金をもとに不動産を取得・運用して、家賃収入や売却益を投資家に還元するという仕組みになっています。

REIT」のメリットは
・5~10万円の少額投資ができる
・不動産投資を証券化しているため、比較的安定した配当が期待できる
・市場を通じて取引するためいつでも換金ができる
などがあります。

デメリットとしては
・元本保証がなく、価格・収益の変動リスクがある
・倒産のリスクがある
などがあるでしょう。

代表的な不動産投資BEST3

ここでは不動産投資の代表的な3つの方法について、メリット・デメリットを解説していきます。

区分マンション投資


「区分マンション投資」とは、小分け販売しているマンションを1室から所有・運用する不動産投資方法です。

「区分マンション投資」のメリットは
・比較的少ない自己資金で始められる(ローンを活用することで、年収500万円程度
・自己資金100万円程度から購入可能)
・管理に手間がかからない(複数のオーナーが区分所有するため、共有部分の管理は管理会社が請け負うことが一般的)
などがあります。

デメリットとしては
・所有している部屋が空室になった場合は収入が得られない
などがあるでしょう。

一棟マンション投資


「一棟マンション投資」とは、マンション一棟を所有・運用する不動産投資方法です。

「一棟マンション投資」のメリットは
・区分マンション投資と比べて、高い利回りが期待できる
・資産価値が高く、融資面で優遇される
・空室リスクに比較的強い(1室が空室になっても、他の部屋の家賃収入でカバーできる)
・全体の修繕や改装などを所有者の権限で進められる
などがあります。

デメリットとしては
・初期投資資金や維持管理費用が高額になる
・地震や火災など、万が一のリスク分散が難しい
などがあるでしょう。

戸建て投資


「戸建て投資」は、一戸建ての住宅を所有・運用する不動産投資方法です。

「戸建て投資」のメリットは
・ファミリー層からの需要があり、長い入居期間が期待できる
・単身用の物件と比べ、駅から遠くても需要が高い傾向がある
・土地も同時に購入でき、資産価値が高い
などがあります。

デメリットとしては
・初期投資資金が高額になる
・物件によってはリフォームが必要になる
・空室リスクが高いため、地域のニーズをしっかりと把握する必要がある
などがあるでしょう。

おすすめは区分マンション投資!


不動産投資の種類について解説してきましたが、投資初心者はどの投資方法選べばいいのでしょうか。おすすめはズバリ「区分マンション投資」。その理由は以下の5つです。

おすすめ1
初心者でも挑戦しやすい

「区分マンション投資」は1室から投資できるため、比較的少ない自己資金から始めることができます。条件にもよりますが、ローンを活用することで年収500万円程度・自己資金100万円程度からマンションオーナーになることも可能です。共有部分の管理は管理会社が請け負うことが一般的で、所有者の負担が少ないことも初心者が挑戦しやすいポイントになります。

おすすめ2
魅力の高利回り物件

「マンション経営」の魅力として、「高い利回り」があります。他の金融商品と比べると、「REIT」が約3%程度、「個人向け確定拠出年金」が2.5%程度なのに対して、「マンション経営」の利回りは3.5~4.5%程度と高水準の利回りが期待できます。「マンション経営」も当然リスクはありますが、入居者をしっかりと確保することで安定した収益が見込めるでしょう。

おすすめ3
生命保険の代わりになる

不動産投資のための物件を購入する場合、ローンを組むのが一般的です。その際、多くの金融機関では「団体信用生命保険」への加入を条件にしています。
「団体信用生命保険」は、契約者の死亡や高度障害によってローン返済ができなくなった場合にローンの残債を肩代わりしてくれる保険です。
これはもともと、お金を貸した金融会社のリスクに備えた保険ですが、契約者にとっても大きなメリットがあります。遺族にはローン返済の負担はありませんが、不動産という「資産」だけを相続することができるのです。
定期的な家賃収入を得ることもでき、売却して現金化することもできる「現物資産」は、遺された家族の支えになってくれるはずです。

おすすめ4
将来の私的年金を確保

マンション経営には、「私的年金」としての役割も期待できます。ローンを完済した後は家賃収入が定期収入として残り、生活を支えてくれるでしょう。そのためにも、早めに資産運用を始め、余裕を持ったローンの返済計画を立てることが大切です。

おすすめ5
節税できる仕組み

「マンション経営」によって発生した利益には所得税や法人税がかかります。税金が多くかかるように思える「不動産投資」ですが、上手に活用することで節税効果も期待できます。
例えば、サラリーマンとして働く投資家がマンション経営する場合、サラリーマンとしての給与収入と不動産収入の合計金額が課税対象となります。この際、不動産収入がマイナスならば課税対象の金額が少なくなり、支払う所得税も少なくなります。初期費用が多くかかる分、不動産投資スタート時は赤字になるのが一般的ですので、数十万円の節税につながるケースも。

初心者におすすめは新築物件


「マンション投資」を考えた場合、ひとつのポイントになるのが「新築か中古か」の選択です。
新築・中古それぞれにメリットがありますが、投資初心者におすすめなのは「新規物件」。その理由は以下の4つです。

メリット1
賃貸の付きがよい

新築物件にはカメラ付きのインターホンやオートロックなどの防犯設備や高速インターネット、宅配ボックスなど生活に便利な最新設備が備えられていることが多く、入居者を獲得しやすいいという大きなメリットがあります。
また、入居者には「家賃が少しくらい高くても、新築がいい」という心理も働くため、空室リスクを減らすことができます。物件選びに慣れていない投資初心者でも、安定した収入につなげることができるでしょう。

メリット2
銀行からの融資を受けやすい

「新築マンション」は物件価格が高額ですが、資産価値や収益性も高く、金融機関からの融資も受けやすくなります。
また、金利や頭金の額など、条件面でも有利になる効果もあるでしょう。一方、「中古マンション」は建物の状態によっては融資が受けられない場合もあるので、注意が必要です。

メリット3
修繕費がかかるリスクが少ない

新築の場合、入居者の要望など特殊な場合を除いて、初期の修繕費はほぼかかりません。中古物件の場合は、場合によって購入後に大掛かりな修繕が必要になる場合もあります。予想外の支出を抑えられるのは、初心者にとって大きなメリットになるでしょう。

メリット4
建物に一定期間の保証がある

「新築物件」は、売り主側が住宅の主要構造部分の瑕疵について、10年間の「瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)」を負うことになります。

「瑕疵」とは、一般的に備わっているべき機能・品質・性能・状態が備わっていないこと。「瑕疵担保責任」とは、物件購入後に欠陥が見つかった場合、売り主が責任を負うということです。新築物件では10年間の保証があり、中古物件では2年間の保証になります。長期の保証は投資初心者にとって、大きな安心につながります。

初期投資を抑えたい人は中古物件


投資初心者には「新規物件」への投資をおすすめしましたが、中古物件には以下の4つのメリットがあります。それぞれのメリットを把握して、自分にあった投資条件を探しましょう。

メリット1
初期費用が安く済む

「中古物件」は、物件価格が比較的安く、初期費用を抑えることができます。初期費用が安い分、立地のいい物件や人気エリアの物件を選択肢に入れることができ、収益性の高い物件を選ぶことが可能です。

メリット2
新築よりも利回りが高い傾向がある

物件価格を安価に抑えられるため、利回りが比較的高くなる傾向があります。物件の選択や効果的な修繕などで空室リスクを抑えることができれば、高い収益を得ることができるでしょう。

ただし、維持管理などの諸経費によって実質の利回りは変わってくるので、投資物件を探す際には総合的な判断が必要になります。

メリット3
たくさんの中から選ぶことができる

「中古物件」は「新築物件」と比べて販売量が圧倒的に多く、選択の幅が広くなります。多くの選択肢の中から、条件のよい物件を選ぶことができれば、安定した収益を得ることができるでしょう。
また、自分の資産運用計画や生活スタイルにあった投資物件が見つけられることは大きなメリットになります。

メリット4
現状の実績を把握できる

「中古物件」の場合、過去に賃貸していたときに蓄積していたデータを確認することができます。また、すでに入居者がいることもあります。過去のデータや現状の実績を把握して、家賃収入を予想できることは、よい物件選びの大きな助けになるでしょう。

不動産投資で成功するための4つのポイント

不動産投資を成功に導くためにはいくつかのポイントがあります。失敗してから「高い勉強代になってしまった」と嘆かずにすむように、しっかりと情報収集することをおすすめします。ここでは、不動産投資において重要な4つのポイントを紹介します。

ポイント1
リスクとリターンを理解して投資

不動産投資に限らず、投資とは「リスク」を取って「リターン」を得ることです。絶対に安全な投資はありえません。「リターン」だけではなく、「リスク」を理解しておくことが重要です。

不動産投資におけるリスクは以下の5つが考えられます。
1. 空室による収入減のリスク
2. 入居者の家賃滞納による収入減のリスク
3. 価格変動による資産価値低下のリスク
4. 金利変動によるローン返済額上昇のリスク
5. 災害による建物破損・倒壊のリスク

高額のコストがかかる不動産投資だからこそ、リスクに備えて対処法をシミュレーションしておく必要があるでしょう。

ポイント2
利回りの数値を信用しない

投資用物件探しの際に大切なのは、「利回り」についての情報を鵜呑みにしてはいけないということです。
書類上に書かれている利回りはあくまでも「期待値」。必ずそれだけの収益が見込めるというわけではありません。表面上の利回りが高くても、維持管理費用が高額で収益があがらないという例もあります。利回りの数値に惑わされず、複数物件の条件を比較しながら物件選びを進めるのがいいでしょう。

ポイント3
ハイリスクローリターンの物件は選ばない

投資の基本として、大きなリターンには大きなリスクがつきものです。しかし、中にはリスクが高く、リターンが小さいものも存在します。
不動産投資を例にあげると、あまり需要のない地域で中古物件を購入することはハイリスク・ローリターンな投資であるといえます。もともと入居希望者が少なく空室リスクが高い割に資産価値が低く、大きなリターンが望めないからです。リターンとリスクを見定めて、広い視野でより良い物件を選ぶことが、不動産投資の成功につながります。

ポイント4
信頼できるパートナー会社、信頼できる担当者を選ぶ

不動産投資には、パートナーとなる「不動産投資会社」の存在も大切です。投資物件の購入、管理、売却やアフターケアまで投資家をサポートしてくれます。
「不動産投資会社」と信頼関係を築くことは、投資を成功に導くキーポイントのひとつになるでしょう。また、信頼のおける担当者と巡り合えれば、細やかなアドバイスや悩みの相談もでき、自身の経験や成長にもつながっていきます。担当者にもそれぞれ個性がありますので、もし合わないと感じたら会社側に担当者を代えて欲しいと伝えるのも大切です。

まとめ|人生設計に基づく不動産投資をしよう

今回は不動産投資の種類と特徴、初心者におすすめの不動産投資や成功するためのポイントなどを解説しました。不動産投資は、コツコツと収益を増やす最適な投資方法の1つです。自分のライフプランを考えながら、投資を行う目的を見据えて、自分にあった不動産投資を実践していきましょう。

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木山 善豪RIMAWARIBLOG編集責任者
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