何%が理想?不動産投資の利回りを理解しよう | 利回り不動産

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何%が理想?不動産投資の利回りを理解しよう

2021/07/09

何%が理想?不動産投資の利回りを理解しよう

不動産投資を始める際に必ず出てくる「利回り」という言葉。利回りの意味や計算法など、より高い収益を上げるために最低限知っておくべき情報をご紹介します。

この記事はこんな人にオススメ
  • 投資に興味がある
  • 少額から投資を始めたい
  • 不動産の利回りを知りたい

不動産投資の利回りとは

不動産投資の利回りとは、ひと言でいえば、「その物件に投資すると、1年あたりどれくらいの収益が見込めるか」を数字で表したもの。利回りには「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があります。不動産投資を始める際には、利回りの計算方法を知っておくことが大切です。

利回り1|表面利回り(グロス利回り)

「表面利回り(グロス利回り)」とは、物件の購入価格に対して得られる家賃収入の割合を指します。物件の投資情報に明記されている利回りは「表面利回り」であることがほとんどです。しかし、これは物件の満室を想定した数字であり、さらにリフォーム費用といった諸経費は含まれません

利回り2|実質利回り(ネット利回り)

「実質利回り(ネット利回り)」とは、固定資産税や管理費、修繕積立金、火災保険料など不動産運用にかかる諸経費を差し引いた、いわば手取りの家賃収入の割合です。「表面利回り」よりもリアルで具体的な収益を知ることができます。

不動産の利回りの計算方法

不動産投資の利回りはどのように計算するのでしょう? 以下に利回り計算の方程式をご紹介します。気になっている投資物件があったら、一度自分なりに利回りをシミュレーションすることをおすすめします。

計算1|表面利回り(グロス利回り)

表面利回り(グロス利回り)は諸経費を加味しないで計算するので、こんな計算式で算出します。

年間家賃収入÷物件の購入価格×100=表面利回り(%)

たとえば2,000万円の物件を購入し、年間の家賃収入が100万円だった場合は、表面利回りは5%ということになります。

計算2|実質利回り(ネット利回り)

実質利回り(ネット利回り)は修繕積立金や保険料などを含めますので、このような計算式となります。

(年間家賃収入-年間の経費)÷(物件の購入価格+購入時の諸経費)×100=実質利回り(%)

物件価格が2,000万円で購入時にかかった経費が50万円。年間の家賃収入が100万円で管理費や修繕積立金に年間20万円ほど支払った場合、この物件の実質利回りは3.9%となります。

不動産投資の利回りの目安と相場を知る

不動産投資の利回りを計算できるようになったところで、利回りの相場を知りましょう。といっても相場は立地や物件のスペックなどで大きく変わりますので、単純に利回りの数字だけで良し悪しを判断しないことが大切です。

物件の種類別の平均利回り

物件のタイプごとにどれくらいの差があるのか、ここでは「区分マンション」「アパート」「戸建て」別にご紹介します。ちなみに、「区分マンション」とは投資用として所有し他人に貸し出すものを指します。
これからご紹介する数値はあくまで平均相場。地域や築年数(新築or中古)によって利回りは変動します。

物件タイプ 表面利回り
区分マンション 3~4%
アパート 6%前後
戸建て 8%前後

地域別の平均相場は?

前述したとおり、不動産投資の利回りは地域によって違います。ここでは都内のワンルームタイプの物件の「期待利回り」の平均相場をご紹介します。
期待利回りとは、投資費用に対して何%の収益(リターン)を期待できるかという年間収益の投資価値(期待値)のこと。実際の利回りとは異なるのでご注意ください。

東京都内は物件価格が高く、地方と比べてやや低い傾向にあります。最寄り駅からの距離や建物の構造、築年数によっても期待利回りは異なりますので事前によく調べておくよいでしょう。

・城南地域(港区、目黒区、品川区など):4.2%

・城東地域(中央区、江東区、墨田区など):4.4%

次に、地方都市の期待利回りの平均値です。

地域 期待利回りの返金地
札幌 5.5%
仙台 5.5%
横浜 4.9%
名古屋 5.0%
京都 5.2%
大阪 4.8%
神戸 5.2%
広島 5.7%
福岡 5.0%

出典:日本不動産研究所「第43回不動産投資家調査

地方都市の期待利回りの平均値は5%前後なので、東京にこだわる理由がなければ地方都市の物件にフォーカスするのもよいでしょう。ただし、利便性の悪いエリアなどは空室になる恐れがあるということも忘れてはいけません。

新築と中古の利回りの違い

不動産投資の世界では、新築物件は利回りが低く、中古物件の場合は高くなる傾向にあります。理由のひとつと考えられるのは、新築は物件価格が高いため。実際にどれくらい違うのか見ていきましょう。

利回り1|新築物件

新築物件の利回りは中古物件よりも低いのが一般的となっていて、目安はだいたい3~5%。新築物件は購入費用が高いぶん利回りは低くなります。しかし、新築物件なら購入してから当面の間はメンテナンス費用があまりかからないうえ、入居者の人気も集中しますので空室リスクの抑止にもなります。長い目で見れば、初心者でも安定した家賃収入を得られるのが大きなメリットでしょう。

利回り2|中古物件

一方、中古物件の利回りの目安は4~10%ほど。新築物件よりも物件の購入価格は抑えられるうえ、築年数が高いほど利回りも高くなります。その半面、収益を得られる年数は新築物件よりも短くなります。
中古物件の場合はメンテナンス費用がかかり、なるべく空室率を抑えるために家賃を下げるなどの努力も必要。そういった点を考えると中古物件は慎重に選ぶことが重要となり、かつ中古物件で不動産投資をするには、ある程度の経験や知識が求められます。

利回りの相場は何%が理想?

不動産投資を始めるにあたり、実際にはどれくらいの利回りが理想的でしょうか。マンション、戸建て、土地の3つで理想的な利回りをご紹介します。

利回り1|中古マンション

中古マンションの表面利回りは、立地や築年数、部屋の大きさなどによって変動します。築年数が20年以内の物件で6%前後、築年数が20~35年ほどで7~10%くらいが相場と考えられます。
また、地方都市の物件であれば都心よりも購入価格が安いため、利回りの相場も高まります。地方都市の物件で不動産投資を考えるのであれば10%が理想的な利回りと覚えておきましょう。逆に、都市部の物件は購入価格が高いため7%ほどが理想といえます。

利回り2|戸建て

戸建ての表面利回りは新築で5~6%、初期費用が抑えられる中古物件で6~8%。なので、理想的な利回り数値は新築10%、中古15%が目安となります。
地方都市であれば購入価格が低いため、利回りが10%を超えることも。また、中古であれば物件の購入価格が新築よりはるかに安いため、利回りもかなり高くなります。
しかし、修繕費や管理費がかさむうえ、空室リスクがあるので利回りが高くても収益化は難しいことがあります。

利回り3|土地

土地の表面利回りは5~20%が相場といわれています。とくに利回りがよいといわれる駐車場やトランクルーム利用では、アッパーの20%になることも珍しくはありません。イニシャルコストはかかるもの、利回りの相場がかなり高いので利益優先の人にはおすすめできます。
また、購入した土地を定期借地として第三者に貸し出すことで8%前後の利回りにすることも。管理費などをデメリットと感じる人には、借地としての投資もひとつの方法です。

高利回りになる3つのポイント

不動産投資において、利回りは最も大切な判断材料のひとつ。ここではどんな要素が高利回りを生み出すのかを紹介します。
不動産投資の高利回りを実現させるためには、物件の入居率や立地なども大きく影響してきます。購入前に入念な下調べや知識を得ておくことで、不動産経営で期待以上の収益(リターン)を得ることができます。

ポイント1
入居率

入居率とは、アパートやマンションなど集合住宅の総戸数に対する入居個数の割合です。この数値が高いほど人気の物件といえます。
たとえば、総戸数30戸のマンションで入居数が27戸であれば入居率は90%。一般的に、中古物件より新築物件に人気が集まりますので、入居率がもともと高い新築物件は空室を抱えるリスクも低く、安定した家賃収入を得られることになります。

ポイント2
条件

新築物件か中古物件かを見ると同時に、最寄り駅からのアクセスなど立地条件もチェックしておきましょう。たとえば、今あなたが注目している物件の家賃が安く、部屋が広かったとしても、最寄り駅からバスと徒歩で15分かかるのであれば利便性がよいとはいえません。
一概に駅からのアクセスだけでは判断できませんが、雨の日も雪の日もそのようなルートを往復するのは入居者にとってのデメリットでしかなく、絶対に住みたいという物件にはなりにくいはずです。
また、行政の防災ハザードマップなどを調べて、その物件の立地が災害危険エリアにかかっていないかを調べておくこともおすすめします。

ポイント3
プロの意見

不動産は現物資産なので、株式のように簡単に売却することはできません。物件選びに失敗してしまうと空室が増え、期待どおりの収益を得られなくなることが考えられます。
これから不動産投資を始める人は誰もが「少しでも高利回りの物件に巡り合いたい」と思うはずです。初心者であるほど、プロである不動産業者のアドバイスを参考にして、失敗のない物件選びを心がけてください。

まとめ|不動産投資において利回りが高い=優良物件ではない

効率の良い不動産投資を行うには、利回りの高い物件を選ぶことが肝心です。ですが、利回りの高さばかりに注目してしまうと、中古物件でリフォーム費用が想像以上にかかってしまったという話も。駅からのルートや利便性、入居率、時にはプロの意見に耳を傾けながら、理想的な高利回りの物件に巡り合うのがベストでしょう。
実際に物件へ足を運び、さまざまな角度から物件の価値を見極めていくのが、不動産投資の成功のカギといえます。

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