更新日 2025年6月18日

つみたてNISAをきっかけに投資デビューした方も多いはず。毎月コツコツと資産形成を続ける中で、「次は何に投資するべきか？」「株式だけに偏っていて大丈夫か？」と感じている方もいるのではないでしょうか。その答えの鍵を握るのが、ポートフォリオ（資産配分）という考え方です。長期的な資産形成を成功させるには、NISAでの投資を入り口に、資産配分を見直して分散投資を取り入れることが重要になります。「リスクを抑えながら、着実に資産を増やすにはどうすればいいのか？」そのヒントを一緒に考えていきましょう。

ポートフォリオとは？分散投資の第一歩

ポートフォリオとは、投資家が保有する資産の組み合わせを意味します。

株式・債券・現金・不動産など、異なる資産クラスに分散して投資することで、リスクを軽減しながら安定的なリターンを狙う「分散投資」の基本戦略です。異なる資産は値動きの特徴が異なるため、組み合わせることで一方が下落しても他方でカバーでき、資産全体のバランスを保ちやすくなります。

以下は代表的な資産クラスの特徴です。

それぞれの資産にはこのような特徴があります。
例えば、株式は大きな値上がり益が期待できる一方で値動きも激しく、債券は値動きは小さいものの利息による安定収入が期待できます。
現金は安全ですが増えません。そして不動産は、毎月の賃料収入という安定したインカムゲインを得られつつ、物価上昇（インフレ）時には資産価値も上がりやすいといった特徴があります。

こうした違う性質の資産を組み合わせ、自分のリスク許容度やライフステージに合わせて配分を考えることが、資産形成の大きな柱となります。

分散の中に「不動産」

分散投資を考える上で、不動産は見逃せない資産クラスです。

不動産はインフレに強く、家賃収入というインカムゲインも期待できます。特にこれまでNISA/つみたてNISAなどで株式投資がメインだった方にとって、不動産をポートフォリオに加えることには大きなメリットがあります。

• 株式偏重のリスク分散

株価は経済情勢によって大きく変動し、一方向に偏った投資だとポートフォリオ全体がその影響をまともに受けてしまいます。実際によく知られることわざに「卵を一つのカゴに盛るな（Don’t put all eggs in one basket）」がありますが、これは資産を一種類に集中させない重要性を説いたものです。
不動産は株式とは異なる値動きをするため、株式が下落した局面でも不動産からの賃料収入や資産価値で損失の一部をカバーできる可能性があります。
つまり不動産を組み込むことで、全体のリスクを低減し安定性を高める効果が期待できるのです。

• インフレに強い資産

不動産は物価上昇時に価値が上がりやすい実物資産です。
不動産そのものの価格はインフレとともに上昇傾向にあるため、貨幣価値が下がっても資産価値が目減りしにくく、インフレへのヘッジ（防衛策）として有効です。
また賃料もインフレ時には上昇しやすく、毎月の家賃収入という安定したインカムゲインを得られる点も魅力です。
株式配当金と異なり、賃料収入は入居者がいる限り毎月継続して入るため、長期の資産形成において安定的な収益源となります。

このように、不動産は株式との相性が良い分散投資先と言えます。特に長期の資産形成を目指すなら、株式中心のポートフォリオに不動産を加えることで、リスクとリターンのバランスがより安定し、経済環境の変化にも強いポートフォリオを構築できるでしょう。

直接の不動産投資はハードルが高い？

メリットの多い不動産投資ですが、実際に現物不動産（マンションやアパート、一戸建て等）を購入して運用するとなると、初心者にとってハードルが高いのも事実です。

主な課題としては以下のような点が挙げられます。

• 初期費用の高さ

現物不動産を取得するには、数百万円～数千万円単位のまとまった資金が必要になるのが一般的です。
ローンを活用するにしても頭金や諸経費など多額の費用負担があります。一方で、投資信託や株式であれば数万円から始められることを考えると、初心者が不動産を購入するのは容易ではありません。

• 物件選びと管理の手間

不動産投資では、どの物件を購入するかの選定から始まり、購入後も入居者募集や賃貸管理、修繕対応、最終的な売却タイミングの判断など、やるべきことが数多くあります。
専門知識が必要ですし、時間的・労力的な負担も大きく、物件の選定や管理、売却まで全て自分で行わなければならないため、初心者にはハードルが高い部分です。

• 流動性とリスク

不動産は一度買うと簡単には現金化できない資産です。また空室リスクや天災による被害リスク、経年劣化による価値下落リスクなど、保有期間中の不確実性もあります。例えば入居者がいなければ賃料収入はゼロになりますし、物件価格が下がれば売却損の可能性もあります。これらのリスク管理も自己責任で行う必要があります。

 
このように、「不動産投資は魅力的だけど自分でやるのは難しそう」というジレンマに陥る方も多いでしょう。実際、不動産は資産運用の中でも専門性が求められる分野であり、初心者がいきなり現物投資に飛び込むのは簡単ではありません。

そこで、不動産クラウドファンディングという選択

そこで注目されているのが、不動産クラウドファンディングです。不動産投資のハードルを大きく下げ、初心者でも少額から不動産投資のメリットを享受できる仕組みとして人気が高まっています。

不動産クラウドファンディングとは、運営会社（不動産会社）がインターネット経由で複数の投資家から資金を集め、その資金で実際の不動産を取得・運用し、得られた利益を投資家に分配する仕組みです。

運用や管理は免許を持ったプロである運営会社が一括して行うため、物件の選定からテナント対応まで初心者が悩む部分はすべて任せることができます。

不動産クラウドファンディングの特徴を整理すると、以下のようになります。

• 少額から投資可能

前述の通り現物不動産では最低数百万円は必要ですが、不動産クラウドファンディングなら1口1万円程度から投資を始めることが可能です。そのため大きな資金がなくても気軽に不動産投資にチャレンジできる点は初心者にとって大きなメリットです。

• 短期～中期の運用期間が中心

不動産クラウドファンディングでは運用期間があらかじめ定められており、6か月～1年程度の短期案件から、2年、3年のような中期案件もあります。様々な運用期間があるため見通しを立てやすく、初心者も計画的に資金を運用できます。
※ファンド運用状況によっては、予定よりも期間が延長される可能性もございます。

• プロにお任せ&手間いらず

運営会社が不動産の目利きから管理・運営まで全て担うため、投資家は出資するだけで後はお任せできます。面倒な物件管理や入居者対応、売却手続きなどに悩まされることもありません。

• 価格変動に一喜一憂しなくて良い

株式投資やREIT（上場不動産投資信託）と違い、不動産クラウドファンディングの出資持分は基本的に市場で売買されないため、日々価格が上下する心配がありません。
そのため「いつ売却すべきか？」とタイミングに悩む必要もなく、精神的にも、毎日の相場変動を気にせずに済むのは初心者には嬉しいポイントでしょう。

• あらかじめ利回りが提示されている

各ファンドには事前に「予定利回り○％」と利回り目安が提示されます。例えば予定利回り7%・運用期間1年の案件であれば、満期まで保有すれば年7%程度の利益（税引前）を狙える計算です。
もちろん元本保証ではありませんが、予めリターンの目安がわかることで計画を立てやすくなっています。
※ファンド運用状況によっては、予定よりも利回りが下がる可能性もございます。

このように、不動産クラウドファンディングは「不動産投資のメリットを小口で手軽に享受できる仕組み」として、ここ数年で急速に存在感を増しています。
では、数ある不動産クラウドファンディングサービスの中から、どのようにサービスを選ぶべきなのでしょうか？

自分に合った不動産クラウドファンディングの選び方

不動産クラウドファンディングは、行政から「不動産特定共同事業者」としての登録を認められることで、事業を行うことができるようになります。

2025年4月末時点で不動産特定共同事業者は、268社（国交省データ）登録されています。

このように事業者は数多く存在しており、どのサービスを選ぶべきか迷ってしまう方も多いかもしれません。
自分に合った不動産クラウドファンディングを選ぶ際のポイントは次の通りです。

• 実績と信頼性

過去の運用実績やファンド数、元本割れの有無などが、その事業者の信頼度を測る重要な指標になります。
「何件のファンドを組成してきたか」「きちんと償還されているか」といった実績や、仮に予定通りに進捗しなかった場合に、明確な説明がされていたか？などを確認しましょう。

• 利回りと運用期間

投資の目的やライフプランに合った利回りと運用期間を選ぶことが重要です。
自分の資金をどれくらいの期間拘束しても問題ないか、どれくらいの配当を得たいかなどを考えたうえでファンドを選ぶことがオススメです。

• 最低投資金額

多くの不動産クラウドファンディングは、1口1万円から投資できる設計となっています。
一方で、数万円～10万円程度を最低投資金額として設定しているファンドもあります。
ご自身の資金計画や投資スタイルに合わせて、無理なく始められる金額かどうかは判断基準の一つです。

• リスク対策の仕組み

リスクをどう管理・軽減しているかも、事業者を見極める重要なポイントです。
たとえば「優先劣後構造」を採用しているファンドであれば、万が一損失が出た場合に、まずは事業者側が負担する設計になっており、投資家の元本が守られやすくなります。
また、マスターリース契約（一括借上げ）による家賃保証なども、空室リスクの軽減策として有効です。

• 情報提供のわかりやすさ

初心者でも迷わず投資判断ができるよう、情報提供が丁寧かどうかは大切なポイントです。
人気が集まるファンドでは、募集開始から数分で満額に達することも珍しくありません。
LINEやメールマガジンなどで新着ファンドの情報をいち早くキャッチできる仕組みが整っていると、タイミングを逃さず投資を進められます。

こうしたポイントをふまえたうえで、初心者にも安心して選ばれているサービスのひとつが「利回り不動産」です。

利回り不動産なら、初心者でも安心

不動産クラウドファンディングの中でも、利回り不動産は初心者にも利用しやすい特徴やサービス設計があります。

具体的に利回り不動産が支持される理由を挙げると、次のとおりです。

• 元本割れ無し

利回り不動産は2021年4月のサービス開始以降、累計72ファンド（2025年6月1日時点）を組成、56ファンドの運用を終了し、元本割れはございません。
また、累計募集額は延べ103億6,789万円（2025年6月1日時点）。これは事業者全268社（国交省データ・2025年4月末時点）中のTOP10（自社調べ）の実績となります。

• 予定利回りが高めで効率的

利回り不動産のファンドは、予定利回り7%前後の案件が中心で、中には予定利回りが10%以上の案件もあります。
株式投資等と比べて、高水準であるため、効率よく資産運用できる点が魅力です。
また、運用期間は半年～1年間の短期が中心となっております。

• 1万円から投資可能

1口1万円から投資できるため、初心者の方でも無理なく始められます。
少額から分散投資を実践したい方にとって、資金面のハードルが低いのは大きな魅力です。

• 優先劣後構造でリスクを分散

利回り不動産では「優先劣後出資」というスキームを採用しております。
優先劣後構造とは、万が一運用物件で損失が出た場合でも、まずは運営会社（株式会社ワイズホールディングス）の自己出資分（劣後出資）から一定の損失を補填する仕組みです。
この優先劣後方式により、投資家の出資分（優先出資）は運営側の損失負担によって守られ、元本割れしにくい構造になっています。

• マスターリース契約による安定収益

利回り不動産のファンドの中には、運営会社のグループ会社が物件を一括借り上げするマスターリース契約を導入しているものもあります。
これにより、例え一時的に空室が発生しても運営会社から一定の家賃収入が保証されるため、投資家は安定したインカムゲインを得やすくなります。
空室リスクへの対策が講じられている点も初心者にとって安心材料でしょう。

• 大型案件が多く応募しやすい＆情報キャッチのしやすさ

利回り不動産は、1ファンド当たりの募集金額が大きめ（1億円以上の案件が多数）であるため、比較的投資がしやすい傾向にあります。
また、メールマガジンや公式LINE配信などで定期的に情報発信を行っており、新規ファンドの募集情報を把握しやすいようになっています。

以上のように、利回り不動産は高利回り・低リスク設計と利便性を兼ね備えたサービスとして、投資初心者から上級者まで幅広い層に支持されています。

まとめ｜つみたてNISAの次は「資産配分」を見直すとき

つみたてNISAでの投資が習慣化したら、次はポートフォリオ全体を見直すタイミング。
次に考えるべきは長期的な視点に立ったポートフォリオ構築＝資産配分の見直しです。株式だけではどうしても値動きのブレが大きく偏りがちです。そこで、不動産という異なるリスク・リターン特性を持つ資産をポートフォリオに加えることは、リスク分散と安定化の上で大きな効果を発揮します。

しかし現物不動産投資には高いハードルがあります。そんなジレンマを解決してくれるのが、今回紹介した不動産クラウドファンディングという投資手法です。少額・短期から始められ、プロに任せて手間なく運用できる不動産クラファンは、「投資はしてみたいけどリスクは抑えたい」「不動産にも興味はあるけど専門知識がなくて不安」という方にとって格好の選択肢となるでしょう。

今こそ、つみたてNISAで育てた資産を次のステージへと進化させるタイミングです。ご自身の資産配分を改めてチェックし、分散投資の中に不動産クラウドファンディングを組み入れることを検討してみてはいかがでしょうか。

※免責事項: 本記事は情報提供を目的としたものであり、投資を推奨するものではありません。投資判断はご自身の責任において行ってください。

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ZENGO CHENRIMAWARIBLOG編集責任者

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