「不動産投資」のリスクは本当に高い?考えるべき7つのリスクを整理 | 利回り不動産

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「不動産投資」のリスクは本当に高い?考えるべき7つのリスクを整理

2021/07/14

<最終更新日> 2022年2月7日

不動産投資に興味を持ち、ネットや雑誌をはじめメディアで実情を調べてみると、賛否両論、いろいろな意見が飛び交っているのがわかります “投資”ですから、リスクはつきもの。それでは、「不動産投資」のリスクとはどのようなものなのでしょう。
ここでは、「不動産投資」のリスクとその回避方法だけでなく、メリットについてもご紹介します。

この記事はこんな人にオススメ
  • 不動産投資に興味がある
  • 少額から投資を始めたい
  • 不動産投資のリスクが気になる

「不動産投資」はリスクが高いと言われる7つの理由

不動産投資は、短い期間に収益を上げるのではなく、将来的に資産を形成していくために行う投資方法です。したがって、運用は中長期的なものになります。
その間には、景気の浮き沈みをはじめさまざまな価値の変化が予想され、その一局面にフォーカスすれば「不動産投資はやめたほうがいい」といった意見が出てくるのも当然でしょう。
また、不動産投資は、一回あたりの投資額が大きいので、ローンを組んで行うのが一般的です。しかし、見方を変えれば借金を背負うことになるので、それなりの覚悟を要します。
ただ、漠然と不安を感じていてもことは始まりません。まずは、リスクとメリットをきちんと理解することが投資判断への第一歩です。

ここでは、不動産投資はリスクが高いと指摘されるのはどのような部分なのか、7つのキーワードに分けてご紹介します。

リスク1|空室

不動産投資の主な収益は、家賃収入です。所有している物件の借り手がいない状態、いわゆる空室が発生してしまうと収入がゼロになってしまいます。

公益財団法人日本賃貸住宅管理協会が、年2回公表している賃貸住宅市場景況感調査「日管協短観」を見てみても、2020年上期の首都圏の入居率は95.7%となっており、4%強の空室があることがわかります。空室リスクは、不動産投資においては避けて通れないリスクであると同時に、常に意識しておきたいポイントです。

リスク2|家賃滞納

「日管協短観」によると、2020年上期の月初全体の滞納率は、首都圏で4.2%、全国では5.2%。月末での2カ月以上滞納率は首都圏で0.6%、全国で0.9%となっています。家賃滞納は、大家である不動産投資家からすると収入のストップを意味します。
家賃滞納には、過失と故意の大きく2つのパターンがあります。過失とは、引き落とし口座に入金を忘れた、振り込み期日に間に合わなかった、あるいは、会社の突然の倒産で給与がもらえなくなってしまった、といったケースです。この場合は、本人と連絡がとれるのであれば回収が見込まれるでしょう。

一方、故意とは、意図的に家賃滞納を繰り返すケースです。入居者に契約解除を通告し、追い出してしまえばいいように思いますが、法律上では入居者の保護が定められており、オーナー側が一方的に退去を迫ることは困難なのが現状です。

リスク3|家賃下落

新築時に設定した家賃が、未来永劫維持できることはありえません。
物件の劣化とともに、家賃は下落していくものと考えるのが妥当です。一般に、家賃の下落は新築時と比べ、築10年で5~10%、築20年で10~20%下落する可能性があるとされます。都心などの人気エリアでは、下落率は低くなる傾向にはありますが、まったく下がらないと想定することは危険です。

したがって、新築、中古を問わず、マンションの「不動産投資」では、家賃下落率を考慮したうえで、投資の価値があるかどうかを検討する必要があります。

リスク4|不動産価格の下落

不動産投資では、家賃収入を得て収益を上げることが主な目的です。しかし、将来的に保有する物件を売却することもありえるでしょう。そんな可能性を考慮したときに考えておきたいリスクが不動産価格の下落です。下落には大きく3つの要因があります。

まず1つは、物件の収益力の低下です。
現在の物件価格の算出方法は、収益から逆算して物件の価格を算出するのが一般的です。つまり、高い賃料を維持できている物件は、物件自体の価格も高水準にあるといえます。高い賃料を維持するためには、建物そのものと所有する部屋の両方を良好な状態で管理することが必須です。
物件の収益力の高低が内的な要因だとするならば、不動産価格に直結する外的な要因もあります。その1つが、物件の立地する周辺エリアの状況の変化です。
人口減少が見られるようなエリアは、エリアそのもののブランド力が低下し、賃貸需要の低下や周辺の不動産価格の下落にも影響します。一方で、電車の路線開通や新駅開業、新たな都市開発などが見込まれる場合、ブランド力の向上につながり、不動産価格も上昇します。単に現状のエリアの人気度を見るのでなく、将来の需要を見越した物件の選別が必須です。

もう1つの外的要因は、景気動向や融資環境の変化です。
景気が良くなれば企業や個人に資金の余裕ができ、その資金が不動産投資に向かい、不動産価格が上昇するというものです。

一方で、不景気で不動産投資に流入する資金が減れば、不動産価格は下落します。不景気の融資環境では、不動産需要が下がり、物件価格も下落する可能性があります。
例えば、融資条件が厳しくなって頭金となる自己資金の比率が高まったり、融資金利の引き上げがあったりなどが、要因です。融資制度の変更や金利の動きなどの定期的なチェックをしましょう。

リスク5|金利上昇

投資用物件を購入時にローンを組む場合、変動金利でローンを借りていると、金利が上昇した場合には返済額が増えてしまいます。それに伴い、収益が悪化するリスクがあります。

仮に、3,000万円を返済期間35年、元利均等返済するとして、金利2%の場合の返済総額は4,174万円、月返済額は10万円となります。

一方で、金利3%の場合の返済総額は4,850万円、月返済額は11,600円です。その差は、総額で約680万円、毎月の返済額は16,000円にもなってしまいます。
金利が上昇しても返済が滞ることを避けられるよう、返済額に余裕をもつことも大事です。
なお、ローンの金利には変動金利のほかに、固定金利もあります。固定金利であれば、返済額が増えることはなく、金利の変動によるリスクは避けられますが、変動型よりも固定型の金利は高くなります。

リスク6|天災

不動産は現物資産なので、地震や台風、大雨による浸水や土砂災害などの天災、火事などの事故に遭遇するリスクがあります。

天災や事故があっても不動産の資産価値や収益力が極力低下しないよう、リスクをヘッジすることを念頭に置きましょう。対策として、火災保険や地震保険に加入することは、リスクヘッジを考慮すると必須です。

また、投資物件を選ぶ際は、地震で倒壊しにくい建物を選んだり、天災に巻き込まれる可能性の低い物件を選んだりすることも大切です。
たとえば、地震に関しては、新耐震基準を満たした1981年以降に建築された物件を選ぶと倒壊を免れる可能性が高くなります。また、土地そのものの検討では、地盤液状化の予測図や過去の河川の氾濫状況がわかるハザードマップなどを確認することも大事です。

リスク7|税務

不動産投資に関係する税金には、土地や家屋などに対して課せられる固定資産税や土地・建物を取得した際に課税される不動産取得税のほか、所得税や相続税などがあります。
まずは、滞りなく収めることが第一ですが、もし申告漏れや滞納があると追徴課税や延滞金の支払いが発生してしまいます。

また、「不動産投資」は賃貸事業であるため、費用計上が認めらており、経費として計上できる項目も多くあります。この恩恵を最大限に受けて節税対策をしようとさまざまな経費を計上した場合、税務調査に際して経費と認められずに追徴金が発生するリスクも。
自分の判断ですべての税金の支払いをしたり、確定申告したりすると、思わぬところで追徴金が発生してしまいます。税理士に相談しながら過不足のないように進めるのが得策です。

「不動産投資」の失敗リスクを回避する方法

あらかじめリスク発生の可能性を念頭に置けば、リスクを回避する方法もあるはずです。ここでは、「不動産投資」を始めるにあたって事前に準備しておきたリスクヘッジの方法を、5つの視点からご紹介します。

回避術1
立地の吟味

立地を吟味する際は、資産価値の下落や賃料の下落を抑えられるかどうかを念頭にチェックしましょう。
わかりやすいのは、大都市圏と地方との違いです。地方では住民の高齢化や人口の過疎化が進んでいる地域が多く、住み手の数が限られているので、空室となるリスクが高いといえます。

一方で、東京や大阪、福岡などの大都市圏は人口流入が続いており、今後も重要が高いと見込めます。
また、同じ大都市圏であっても、20、30代に人気のエリアか、駅から徒歩でどのくらいの距離にあるのか、ターミナル駅へのアクセスはよいのかなど、賃貸物件の動向をしっかり掴むことも大事です。
立地は変えることができない要素であり、最初の選択がすべてです。物件を選ぶ際は、立地を踏まえて、慎重に吟味しましょう。

回避術2
空室になりがちな物件を避ける

同じエリアであっても、入居者が安定的に住んでいる物件と空室が出やすい物件があります。空室の期間は収益がゼロになるため、空室になりそうな要素のある物件を避けましょう。
空き室が出がちな物件の特徴としてまず挙げられるのが、バス・トイレが一体になっている3点ユニットバスの物件です。近年はバス・トイレが別々のマンションを好む傾向が顕著で、別々よりも3点ユニットバスの物件のほうが家賃も下落しやすくなっています。
そのほかにもエアコンなどの生活上必須の設備がなかったり、使いみちの限られる和室であったりする物件、低層化でもエレベーターがない物件などは、入居者がなかなか見つからないことも。

回避術3
現地調査をする

投資用の物件であっても、自分の住まい探しと同様に、現地で物件の状況を確認することは必須です。
建物価格が妥当かどうかは、単純に周辺の物件との比較をするだけではわかりません。現地に足を運び、物件の建築内容や管理状況などを確認します。

また、現地に行けば、地域の特性もよくわかります。たとえば、木造家屋が密集していたり、道路が狭くて緊急車両の通行が困難だったりするようであれば、地震や火災の被害にあうリスクが高くなります。

回避術4
現地調査をする

収益をシミュレーションする際は、収入(想定家賃)と支出(設備費、修繕積立金、管理費等)をすべてリストアップし、想定されるリスクを見込んで検討しましょう。
エアコンや給湯器などの住宅設備は定期的な交換が必要です。また、マンションであれば、管理費や共用部分の設備等を補修・更新するための修繕積立金もかかります。さらに、室内が古くなってくれば、リフォームも必要に。場合によっては、フルリフォームで部屋の快適性をアップさせて、家賃下落を防ぐことも考えられます。
物件所有後の時間の経過とともに想定される資金的なリスクは、事前に十分に考慮する必要があるでしょう。

回避術5
自己資金を用意する

不動産投資を行っていく際に必要となる費用は、意外と広範な部分に及びます。出費をまかなえるだけでの自己資金を用意しておきましょう。あらかじめ予想される出費を理解しておくことは、リスク回避のためにも重要です。

まず、不動産を取得する際の不動産取得税、所有している間は固定資産税と税金がかかります。
次に、入居者を募集するための広告費。入居者の退去がある度に必要となります。また、入居者の退去後は室内のクリーニングが必要です。経年劣化した給湯器やエアコンの取替え費用も想定されます。
マンションの所有者は、建物が劣化した際に補修や修復を行うための修繕費を積み立てる必要があります。金額はマンションごとに決まっていますが、中には設定された積立金額が少なく、いざ改修工事を行おうとしたら資金が不足して、高額な一時金を用意する必要に迫られる場合も。

「不動産投資」で得られるメリットとは

リスクを把握し、回避することで、得られるものが大きいのが「不動産投資」の特長です。それは、単なる収益だけでなく、将来にわたってさまざまな安心感をもたらしくれます。ここでは、「不動産投資」で期待できる3つのメリットをご紹介します。

メリット1
毎月の定収入に加え大きな資産を確保できる

不動産投資では、毎月、借り主(入居者)からの家賃収入があるので、安定した収入が確保できます。たとえローンを利用していても、購入費用の返済を終えれば、以後月々の出費はほとんどなくなります。返済を終えた物件は、資産としての価値を持つため、不動産投資ならではの大きなメリットといえるでしょう。

メリット2
年金や生命保険の代わりとして活用できる

ローン返済後に定期的な収入があるということは、先々のための私的な年金を形成しているのと同じことです。将来、年金は減額されてしまう恐れがありますが、そうなっても別に収入源を持っていることは大きな強みになります。

また、不動産投資にローンを組む場合は、団体信用生命保険に加入する必要があります。契約者(借入者)が亡くなったり、高度障害になったりした場合に、その時点のローンの残債が補填(免除)されるというものです。
その結果、契約者あるいは残された家族には、借入金のない不動産が残り、賃貸を継続していれば家賃収入を以後も得られます。場合によっては、不動産を売却して現金化することも可能です。
このように、「不動産投資」には、生命保険や死亡保険の代わりになる側面もあるのです。

メリット3
節税効果が期待できる

不動産投資には、節税のメリットも。節税が期待できるものとしては、所得税、住民税、相続税、贈与税が挙げられます。
なかでも初年度は、所得税とそれに影響される住民税の2つにおいて節税が期待できます。これは、初年度は経費が大きくなり不動産事業が赤字になることが多く、給与所得と合算することで総所得を減らせ、収める税額を抑えられるためです。

また、所有する現金をそのまま贈与・相続するよりも、現金で投資用の物件を購入して贈与や相続した方がより節税することが可能です。これは、現金と不動産では、評価額の算出方法が異なるためで、不動産のほうが現金よりも税金を抑えやすいことによります。
節税効果はあくまでの可能性のひとつです。すべての場合に当てはまるわけではないので、投資を始める前にしっかりと計画を立てましょう。

まとめ|「不動産投資」のリスクを把握した物件選びを

空室や家賃滞納、不動産価格の下落など、不動産投資には、さまざまなリスクが存在します。それらのリスクを正しく理解し、コントロールすれば決して怖いものではありません。不動産投資リスクを理解した上で対策をどう取れるのかを考え、不動産投資を始めてみましょう。

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木山 善豪RIMAWARIBLOG編集責任者
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