不動産投資の強い味方!不動産投資ローンの仕組みを学ぶ | 利回り不動産

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不動産投資の強い味方!不動産投資ローンの仕組みを学ぶ

2021/07/12

<最終更新日> 2022年2月17日

不動産投資を始める人の多くが利用するのが不動産投資ローン。自己資金が十分にあったとしても、ローンを組むメリットはたくさんあります。知っているようで意外と知らない、不動産投資ローンの仕組みや契約時の注意点などを詳しくご紹介します。

この記事はこんな人にオススメ
  • 不動産投資ローンについて知りたい
  • 不動産投資を始めたい

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ローンって何?

ローンとは「何かを貸す」「貸付する」という意味で、日本語でいえば融資。金融業界では個人や企業にお金を貸し付けることを融資(ローン)といいます。通常は収入から必要なものを購入したり、将来のために貯蓄をして備えますが、マイホーム購入や子供の教育費など、蓄えたお金では足りない場合に銀行から融資を受けるのが一般的です。

不動産投資ローンとは

では、不動産投資ローンとは何でしょう? 簡単にいえば、不動産投資のために必要なお金を任意の金融機関から融資してもらうことを指します。「私はこの物件で不動産投資という事業を始めます。つきましては融資をお願いします」という事業計画をもとに審査が行われ、返済能力や物件の内容によって融資が受けられるというシステムです。

不動産投資ローンと住宅ローンの違い

「不動産投資ローン」と「住宅ローン」。一見、似ているようで異なるふたつのローンには、さまざまな相違点があります。

違い1|借り入れ

自宅の購入や増改築のために借り入れるのが「住宅ローン」。対して「不動産投資ローン」は、不動産投資という事業で収益を得るために組むローンです。そのため、各金融機関では「住宅ローン」と「不動産投資ローン」の両方を扱っています。

違い2|返済原資

返済原資とは、返済にあてる資金のことです。一般的に、「住宅ローン」の返済原資は毎月の給与となり、「不動産投資ローン」の場合は毎月の家賃収入でまかないます。
たとえ個人の投資家であっても、賃貸経営によって入居者から家賃を得ることが「不動産投資ローン」を申し込む際の必須要件となります。

違い3|融資金額

個人に対する貸し付けか、事業に対する融資かという違いから、「住宅ローン」よりも「不動産投資ローン」のほうが融資金額は高額です。「住宅ローン」の融資額が年収の5~8倍であるのに対し、「不動産投資ローン」では年収の10~20倍に設定されることがあります。年の家賃収入が500万円の人でも5,000万円や1億円を借り入れることが可能になるのです。

違い4|融資の金利

借り倒れのリスクがあるため、住宅ローン」の年利が0.5~2.0%に対し、「不動産投資ローン」では1.5~4.5%程度と「住宅ローン」よりも「不動産投資ローン」のほうが高金利になるのが一般的です。

違い5|融資の審査

「住宅ローン」は年収、勤続年数、貯蓄額といった、個人の信用度をもとに融資審査を行います。一方で「不動産投資ローン」の審査は個人の信用度に加え、立地や築年数、家賃、過去の売買履歴など、物件の収益性もじっくりとチェックされます。金融機関によって審査基準が異なりますので、融資はいくつかの金融機関に依頼するとよいでしょう。

違い6|融資の限度額

「不動産投資ローン」は賃貸経営のための借り入れのため、法人名義での契約が可能です。また、収益性や資産状況によっては70歳以上でも契約することができます。
一方で、「住宅ローン」は個人名義のみで、年齢の上限は65~70歳となっています。

不動産投資ローンのメリット

ローンの詳細が分かったところで、次に「不動産投資ローン」のメリットをご紹介します。なぜ多くの人が「不動産投資ローン」を利用するのか?その理由が見えてくるはずです。

メリット1
高いレバレッジ効果

「不動産投資ローン」には高いレバレッジ効果が期待できます。レバレッジ効果とは、小さい資金で大きな収益を得るという意味で、テコの原理ともいわれます。
不動産投資のレバレッジ効果はほかの投資商品よりも高いのが一般的です。「不動産投資ローン」を利用すれば、より利回りのよい物件を手にするチャンスもつかめます。常に満室になるよう運用すれば、毎月の家賃収入も期待以上になるでしょう。不動産投資がうまくいけば、自己資金の10倍もの収益を得られる可能性も。

メリット2
収益性を高めやすい

前述したレバレッジ効果もあり、不動産投資には高い収益性が見込めます。

たとえば、自己資金500万円で購入した物件と、その自己資金に不動産投資ローンで借り入れた3,000万円を乗せて購入した3,500万円の物件があるとします。どちらも5%の利回りと仮定すると、これだけの違いが出ます。
・500万円×5%=25万円
・3,500万円×5%=175万円

ローンの返済が月に10万円だとしても、不動産投資ローンを利用することで年間55万円を収益として得ることが可能です。このように、利回りが同じであれば高い保有資産のほうが収益性が上がるので、自己資金プラス不動産投資ローンという選択肢は有効といえます。

メリット3
手持ち資金を確保できる

「不動産投資ローン」を契約すると、手持ちの自己資金を抑える効果も。資金の余力を残しつつ投資できるので、急な出費が必要になったときにも安心して不動産投資を運用することができます。

メリット4
団体信用生命保険に加入できる

「不動産投資ローン」を契約すると、「団体信用生命保険(団信)」へ加入することになります。団信とは、万一、完済前に契約者が亡くなってしまった場合に、その時点での残債を弁済してくれる保険制度。団信のおかげで、契約者の家族にローン完済済みの不動産を残すことができるのです。

不動産投資ローンを受ける2カ月の流れ

「不動産投資ローン」を申し込んでから融資が下りるまでの流れは4ステップ。申し込みから審査が通るまで、約2カ月の期間がかかる場合もありますので、申請から融資までの期間は申し込もうとしている金融機関に事前に確認しましょう。

ステップ1
事前審査

どの金融機関に融資を申し込むにしても、「事前審査」が必須です。これは融資の実行が可能かどうかをチェックするもの。対面もしくはオンラインで審査を行うのが一般的です。購入物件の絞り込みと同時に、この事前審査が通る金融機関も探しておきましょう。

ステップ2
本審査

事前審査の承認が出たあと、そのまま「本審査」に進みます。しかし、「事前審査」と「本審査」の間に、他の金融機関やクレジット、ローンなどの支払い延滞などがあると「本審査」が通らないケースも。審査期間はお金まわりをいつもよりクリーンな状態に保っておきましょう。

ステップ3
金銭消費貸借契約の締結

「本審査」の承認を得て、融資を受ける金融機関が決定したら、「金銭消費賃貸契約(金消契約)」を結ぶことになります。書面には返済計画や設定金利なども記載されていて、これがローンの本契約となります。

ステップ4
融資実行

物件の引き渡し日に「融資」が実行され、完了となります。この際、所有権移転登記がなされ、同時に金融機関からの抵当権設定登記が物件にかけられます。
抵当権とは「不動産投資ローン」の返済が滞ったとき、金融機関が物件を差し押さえられる権利のこと。ローンを完済することで抵当権は消滅します。

不動産投資ローンを利用できない人とは

ここまで説明したところでちょっとネガティブな話題を。「不動産投資ローン」を申請しようとしても、融資を受けられない人がまれにいます。自分がこれに当てはまっていないか、振り返って確認しておきましょう。

信用情報に問題がある

「信用情報」とは、全国銀行個人信用情報センター、CIC、JICCなどの機関が把握しているクレジットやローンなどの返済履歴を指します。携帯電話の支払いや車のローン返済などの返済期日に引き落とせなかった場合、それは支払い遅延の履歴として残っています。
クレジットカードの返済を3カ月ほど延滞していたという記録が複数ある場合、「不動産投資ローン」の審査が否決になる可能性は高まります。信用情報の履歴が残る期間は直近5年分といわれますが、機関や書類によってこの期間は異なるのでご注意ください。

年収500万円ライン

金融機関にもよりますが、年収500万円が「不動産投資ローン」のボーダーラインといわれています。複数の金融機関に申請を出したり、自己資金を増やして審査を受けるなどすれば、500万円未満でもローンを組める場合はありますので、事前に確認しましょう。

ローン審査を通過する5つのポイント

最後に、「不動産投資ローン」の融資を受けやすくなる5つのポイントをご紹介します。事業目的や物件の資産価値など、金融機関に良い評価をもらうための注意点としてご覧ください。

ポイント1
資産価値の高い物件を選ぶ

金融機関がローン審査を行う場合、ふたつの点を重視します。ひとつは「安定的な家賃収入を得られる物件か」、もうひとつは「返済が滞った場合に、担保として価値があるか」です。それらを踏まえたうえで、立地や築年数、賃料相場などから物件を評価し、融資額と融資年数を算出します。

ポイント2
目的を賃貸事業にすること

本審査になると、融資先の銀行員との面談が行われます。その際、不動産投資の目的を「長期にわたり保有する賃貸事業」としましょう。キャピタルゲイン狙いや短期保有では審査が通らないことが多々あります。また、相続税対策で物件を購入するという話になると、銀行側は「貸したお金が返済されない」と認識してしまい、マイナス要素となるので気をつけましょう。

ポイント3
自己資金を貯めること

自己資金を確保することで頭金が用意でき、金融機関からも良い評価が得ることができます。急な物件トラブルや入居率の低下に対処できる、あるいは返済能力があると認識してもらえるからです。
現金資産があまりない状態では仮に融資が通ったとしても、融資条件が悪くなる可能性も。「不動産投資ローン」を相談する前に、自己資金を貯めておくことをおすすめします。

ポイント4
不動産会社の紹介の銀行を選ぶ

融資を申し込む際は、物件の販売会社(不動産会社)に紹介された金融機関にするのがベターです。不動産会社が提携している金融機関なら、審査に通りやすく、金利が優遇されることがあります。とくに信用金庫や地銀の場合、地域の経済活動の発展に寄与することが求められるため、その地域で活動している不動産会社からの紹介が有利な場合も。

ポイント5
健康でいること

前述した「団体信用生命保険(団信)」に加入する場合は、健康診断書を出す必要があります。糖尿病、肺炎、精神疾患、脳卒中などの持病があると加入できず、融資も難しくなってしまう場合も。銀行によっては団信への加入が必須の場合もあるので、日頃から健康でいることが大切です。

まとめ|メリットが多い不動産投資ローン

「不動産投資ローン」を組むことによって収益性の高い賃貸経営ができるうえ、さまざまな恩恵が受けられることが分かりました。現在の財政状況で不動産投資を始めてよいのかを冷静に把握できるのも、「不動産投資ローン」をおすすめする理由です。
専門家や不動産会社に意見をもらいながら、物件探しと融資先の金融機関は同じくらい慎重に探しましょう。

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