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元サラリーマンから年間家賃収入２億以上 白井知宏 氏が提唱する「人生の事業計画」のススメ
更新日 2023年8月22日
利回り不動産がお届けする「RIMAWARI BLOG」第2回目のSPECIAL INTERVIWに登場していただいたのは投資家で不動産コミュニティ「The Club」主宰を務める白井知宏 氏。
Q．新卒でIBMに入社し、管理職までされて、51歳でリタイアされています。どんなライフプランを描かれたのですか。
会社員時代、それなりに業績はあげている方だったと思います。実家は箱根で和菓子屋を営んでいまして、10年で戻って継ぐという約束をしていましたが、30歳を
すぎた頃、父親に「店は継げない。会社員で成り上がってみせるから許して」と言いサラリーマンとしての人生を選択しました。
自分の時間はすべて仕事についやし、やりたい仕事をして、なりたいポジションにもつけました。
ただその頃は、自分の人生を俯瞰して見てはいなかったのかもしれません。上司が言うままにモーレツサラリーマンをしてきたわけで。
47歳のとき、ロバートキヨサキさんの『金持ち父さん 貧乏父さん』という本に出会って、自分のライフプランを考え直したのです。
人生100年時代、80歳までは現役でいたい。そのためにはサラリーマンのままではダメだ。後半は自分でビジネスオーナーになろうと。
Q．周囲の方たちはどんな状況でしたか。
当時は副業禁止で40代から管理職。外資系ですから引き抜かれて他の会社の社長になった友人もいました。
50代の先輩は「なるようにしかならないよね」という会話しかない。リタイアした先輩たちは、年金もらって、イヌと散歩して、たまにゴルフ行って。
でも僕らの世代では年金はないかもしれないし、終身雇用ではないし、何回も家を買い換えて、そのたびに30年ローン組んでしまって。
60歳で半分以上ローンが残っている計算でした。
Q．ご自身はそうなりたくない、と。
そうですね。人生の後半は、「気持ちの余裕」、「時間の余裕」、「お金の余裕」が欲しいと思いました。
サラリーマンの時はまるでなくて。
朝出て行って夜は残業や接待で夜中に帰って、疲れたまま朝出ていく生活でしょう。
子ども二人は家内に任せっきり。教育にも参加できないし。。だから、後半はその3つの余裕をものにするぞと。
22で就職していますから、80歳まで働くとしたら、51歳が半分だなと。
Q．会社員を辞める少し前から不動産投資を始められたようですが、きっかけはなんだったのでしょう。
年収が高かったから税金も保険もかなりの額を払っていました。ある先輩が「収益不動産を買うと、確定申告で税金が戻ってくるよ」と教えてくれたのです。
その先輩から不動産会社の営業マンを紹介してもらい、不動産の勉強など一切せずに、最初のワンルームマンションを書いました。節税対策だったのです。
杉並区で約2000万円。賃料は12万円。表面利回りは7%です。キャッシュフローは月額1000円。税金の還付はありましたが、儲かっているというわけではありませんでした。
大阪勤務時代に買っていた神戸のマンションも賃貸していたので、2軒でちょうどローンが返せるほど。
その次に、新築の区分マンションを３つ持ちました。総額1億でも年間65,000円しかキャッシュフローがない。
運営的には赤字ですから、いくら年収があっても銀行からは追加融資はできないと言われてしまいました。
Q．そのピンチはどう乗り切ったのですか
ある銀行だけが融資を受け入れてくれたのです。キャッシュフローのリカバリーができるようないい物件があったら連絡してもらい、すぐに見に行って返答してというのを繰り返しました。
ビル一棟は買えなくても、高利回りで区分所有ができる物件に出会えました。購入して一部を譲渡。はじめて不動産で「儲かった」とおもいました。
実は私の姉も妹も、不動産業の家に嫁いでいます。義兄や義弟に相談できたことも、大きかった。業者から西新宿５丁目に至急現金化したいというアパートが出たという情報が出たときに、義兄に電話して夜8時ごろに一緒に見てもらったこともありました。1億強で金利も高かったですが、長期運用し2倍くらいで売れました。
Q．まだ会社を辞めていらっしゃらない時ですね。会社ではどんなお仕事をされていたのでしょう。
大まかにはお客様担当、ビジネス担当と分かれていました。私はサービス事業というビジネス部門で、コンピューターを動かすための開発、それに付随するネットワークのサービスを担当していました。私が会社に入った時は、すみっこの小さなビジネス部門でしたが、辞める時は会社の半分くらいの事業規模になっていました。
わかりやすい事例でいうと、コンビニにあるATM。
セブンイレブンは独自ですが、その他のコンビニは全てIBMが設置運営。そのATMはすべてネットワークでつながっていて、通信料が毎月10万円ぐらい上がってくるのです。それを1万5000店に展開しました。
このプロジェクトだけで年商200億円くらいの規模になりました。そのネットワークを運営するのに300人ぐらいの体制を新規につくりました。
Q．その仕事は今の不動産業に役立っていますか。
はい。IT会社でシステム運用するビジネスは、大家の仕事と似ているのです。毎月一定の収入が入ってきて、それが儲かっているかどうかはある関数で計算すると出てくるというところが。不動産も満室ならこれくらい、トラブルなく運転できればこれくらい儲かる。計算式は一緒なのです。
さらにITも不動産もうまく行くためのキーになるのは、関わっている人なのです。関わっている人が気持ちよく動いてくれて、トラブルにいかに速やかに対処できるか。そういうルール化ができていて、チームが気持ちよく動いてくれたら最高ですが、誰かがサボっていたりするとトラブルになり、収益に響いてくる。
その感覚が、近いのです。
商談の規模もITと不動産は変わらないレベルです。エクセルのシミﾕレーションもとても似ています。
Q．バブル期を経てモーレツに働いてこられて、会社に未練はなかったですか。
事業部長としていくつかの営業部門を抱えイケイケGOGOで昼夜問わず働いていたのですが、ある営業部が無理を通り越して、お客様からクレームをもらってしまったのです。それを担当していた多くの人たちが辞めてしまい、私も降格になりました。それでもう会社での出世はないと思いました。
結果的に、そこで人生を見直したことが今につながっていると思います。いろいろな本を読んで、視野を広めていった結果、不動産に行き着いたのです。
Q．会社を辞めてから、これはよかった、ということはありましたか。
退職後の半年間は、雇用保険をもらって「再雇用支援センター」という専門学校に入りました。驚くことに卒業するまで確実に雇用保険がもらえるのです。DIYアドバイザリー職業訓練コースに通いました。そのコースを卒業してホームセンターに就職すると、普通の人より時給20円高くなるというコースでした。エアコン、電気の交換、大工道具の扱い方、植木の選定とか、色々教えてくれるのです。都に登録している職人さんが先生として来てくれて。
それは大家さん修行になりましたね。
そうなのですよ。サラリーマンから大家さんになりたい人には勧めています。
会社を辞めた後は、自分のスケジュールは自分で決められるのが嬉しかったですね。サラリーマンの時は秘書さんがスケジュール調整してくれていました。事務処理する時間を作れないほど予定が入ってしまって（笑）。全部自分で予定を決められるのは気持ちいいなと思いました。
Q．人生、塞翁が馬、ですね。ここ数年のコロナ禍というのはピンチではなかったですか。
コロナ禍は、ギアチェンジを必要としましたね。コロナ以前、私が52〜56歳くらいまでの間は、新築のアパートとマンションをひたすら作っていました。アパート16棟、マンション５棟。また、セミナー・研修で年間半分以上は旅をしていましたし、会食も連日続けていました。
コロナと時期を同じくして、お世話になっていた銀行の融資方針がかわり、新築が止まってしまいました。また、緊急事態宣言でセミナーも会食も禁止。生活パターンが激変したので、私は３つの目標を立て直しました。年末にはコロナに感謝してこう思えるようにしようと。
・コロナのおかげでゴルフが上手なりました。
・コロナのおかげで家族の絆が強くなりました。
・コロナのおかげでお宝不動産が手にはいりました。
Q．不動産はまったく動かなかったのですか。
そこで、です。今までの新築から方針変更して、初めて築古の戸建てを買いに行ったのです。１棟500~600万の。町田、千葉郊外。そういう物件ばかり扱っている友達もいて。融資金額をのばすために共同担保にできる戸建てを現金で買う。買った金額の倍、銀行評価（積算）が出る。それはそれで面白いけど、手元にお金は残らない。想像してないところはボロボロ壊れるし。やっぱり異質だなと。
がっかりしていたら、築古を仲介してくれた不動産屋さんが「戸建てじゃなくてもいいですか？」と持ってきてくれたのがたのが、敷地１０００坪のアパートでした。100坪のアパートが１棟と400坪の駐車場。半分の500坪は林という物件でした。
翌朝、早起きしてゴルフ行く前に見に行ったら、悪くないなと。買付証明を送ったら1番で。現金だったので、戸建てを買うつもりだったお金を全部つぎこんでしまいました。
それは9200万で買って、今、1.4 億で購入をご検討いただいています。
個人のお金を法人に貸して、法人で物件所有。そんなやり方をしてきたので、個人貸付が１.8億。もし突然死した場合、現金扱いなので相続税が大変なことになるな、対応策を模索していたのですが手がなくて。
2021年に自宅の横のタワマンが抽選で当たりました。相続税評価額を聞くと、なんと分譲価格の約2割！タワマンの相続対策はこれだから成立するのだと理解できました。
そこで、法人所有の物件のうち含み益の大きい3棟を売却することにしました。残ったお金で個人貸付を返済いただき、自宅用のタワマン購入にむけて資金の準備中です。坪単価で言うと、自宅の隣なのに３倍。それでも買いたい人がいっぱいいて。
2018年の発売時は「こんな高いマンション住む人いるのかな」と言っていたのですが（笑）。買うことにしました。
実際、コロナのおかげで、日本の不動産の値段は上がっていますよ。
まさにジャパンドリームですね！これを読んでくださっている会社員の人たちに何かアドバイスをお願いします。
とにかく、人生は100歳まである、と考えた方がいいですね。後半の人生をどう生きるかというモデルを作った方がいいです。
サラリーマンから独立して10年。私が50歳の時、そのままサラリーマンやっていたら収支はどうなったか。60歳まではどうにかなるが、どんどん収入は減っていく。蓄えていたお金で何年食いつなげるか。自分がやりたいこともできないし。そういう人生になってしまうケースが多いでしょう。
収支マイナスで終わる人生プランは、子供に頼るのか、食べたいもの飲みたいもの我慢するのか、悲しい結末になる可能性があります。国も助けてくれませんから。
後半の足しになるものを考えて準備してアクションするのはすごく大事なのです。それを友達に伝えたくて『40代から始めて100歳までHappyに生きる不動産投資術』という本を書いたのです。（著書の情報はプロフィール欄にて紹介）
自分の未来像を想像し、絶対に現役のうちに何らかの収入源を作らなくては。
現役のうちにそれに気づいて、アクションをとって欲しいのです。
Q．人生の事業計画書を書きなさいってことですね。
多くの人は計算しても方法を思いつかないから、計算しないのですよ。
今、私の同期はみんな定年退職して、転職や再雇用で、なかなか遊んでくれない。給料4分の１になっている友人もいます。働けるのは数年だし。
やり方は人によっていっぱいあると思うのです。
Q．その中で、不動産投資の位置付けはどうでしょう。
世界中の多くの富豪は必ず不動産を持っています。豊かな人生を送る上で、不動産は欠かせない。不動産投資はなし、という選択肢はない。
入門の一つとして、「利回り不動産」みたいなものはいいと思う。
なぜかというと、不動産って、持ったことがない人から見るとめちゃくちゃハードルが高いのですよ。
まず専門用語がわからない。誰を信じていいかわからないし。金額に対してリターンが最初は少ない。
だけど、利回り不動産のような小口投資は、興味の入り口としていいじゃないですか。やり始めないと1円も増えないのですからね。
例えばゼロの状態から2億の物件は買えませんよね。これでいいのかわからないところで、ハンコ押してくださいみたいな。押せないんですよ。躊躇している間に条件のいい物件だったら誰かが買っちゃう。
とにかく、慣れることなのです。そういう意味で、利回り不動産は入りやすい入り口だと思います。
一度始めると、自分のお金がそこに入っているわけだから、今までとは感覚が違ってくるし、人脈もできるし、言葉もわかるようになってくる。慣れる、って大事ですね。
初めの一歩としていいと思う。今はなかなか人が集まれないですが、セミナーなんかもね、行ってみてハズレだった、というときもあるかもしれません。でも行ってみないとわからない。経験が大事なのです。私は会社を辞める前からそういうところにたくさん行きました。困ったとき、興味が湧いたとき「あの人に聞けば良い」と思える人に出会うことも大事です。
最後に投資で成功する人の特徴を教えてください。
１つ目は、Yes・Noがはっきりしていること。まあ、95%までYes。即答ですよ。それは相手を見て返事をしているのです。物件が出てきたときも、買っておこうと思ったら即答です。その直感には知識とお金の裏付けが必要ですが。
2つ目はよく遊んでいる。遊びから情報を仕入れている。それはどういうことかというと、人との時間を大切にしているということなのです。
最後に３つ目は、明るい。成功している人は明るいです。
信用できる人は、これまで生きてきた自分のスケール（ものさし）を持っているはずです。この人とは合う、この人とはなんか合わないな。そういう勘は信用した方がいいと思う。一般的にこういうタイプだからダメ、ということはなくて、自分と合う、合わないが大事です。この人はみんなから好かれているから、私が合わないのはおかしいのかなと思わなくていい。自分が一緒に時間を使って前に進むには、自分が信用しないと進めないでしょう。
この人と一緒にいたい、お互いに気持ちがいいな、という人が信用できる人です。
ありがとうございました。白井さんとは一緒に前に進みたいな、という気持ちになる素敵な人がたくさんいそうですね。
企画・製作: 木山善豪（ZENGO KIYAMA）
取材・文 :森綾(AYA MORI)
白井知宏(しらい ともひろ)
学習院大学経済学部を卒業後、日本IBM（株）に入社。類稀なる才能で若手時代より数々のプロジェクトを成功に導き、社会の発展に貢献。2000年、事業譲渡によりAT＆Tグローバルサービスに転籍し取締役を務める。３年後、再度日本IBMに転籍するが、年齢的な問題でリストラ勧告を受ける。人生後半は「衣食住を通して貴方のしあわせに貢献」の夢を叶えるため５１歳にて早期退職、専業大家としての道を進む。
不動産投資活動は、IBM勤務時代の2007年に区分所有からスタートし、2012年の退職時には家賃年収5000万円以上を確立した。現在では合計２２棟（ファミリーで40室、シングルで140室程度）の物件を所有、資産としては現在建築中の物件も含め約２５億円、年間家賃収入２億４０００万円。
プライベートでは自由な時間を活かし、大家さん、大家さんを目指す皆様のコミュニティ「The Club」を創設運営し、会長としてリード。現在までに１００人以上の成功者を導き出している。
著書「元外資系サラリーマンがおこなう! 40代から始めて100歳までHappyに生きる不動産投資術」ほか
もっと手軽に、もっと身近に！1万円から始められる次世代の不動産クラウドファンディング「利回り不動産」
多額の資金が必要となる不動産物件を小口化させて、短期間で投資ができると不動産クラウドファンディングサービスです。２０２２年度日本中小企業大賞「新規チャレンジ賞」受賞、サービス開始以来、元本割れ０の実績を誇る「利回り不動産」は、運用実績が豊富な投資のプロが、みなさまからの資金で一定の期間不動産を運用し、家賃収入や売却益などを還元するサービスです。１万円から投資を始められ、不動産投資に申し込みから分配金の受け取りまで、すべてインターネット上で行うことができる新時代の資産形成ツールです。
