失敗しにくい、「ワンルームマンション不動産投資」注意点とは!? | 利回り不動産

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失敗しにくい、「ワンルームマンション不動産投資」注意点とは!?

2021/09/07

<最終更新日> 2022年4月25日

数あるマンション投資の中でも、少ない購入費用で始められることから若年層にも人気の「ワンルームマンション投資」。
投資のメリットやデメリット、スタートアップ時に知っておきたい注意点などを分かりやすく説明します。

この記事のポイント!
  • 不動産投資の基本が理解できる
  • ワンルーム投資のメリットやデメリットがわかる
  • ワンルームマンション投資のコツがわかる

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ワンルームマンション投資のメリットとは?

「ワンルームマンション投資」には、マンション一棟投資よりも購入費用が少ないことや入居が安定していることなど、さまざまなメリットがあります。
ここで、代表的な5つのメリットを紹介します。

メリット1
初期費用を抑えられる

立地や築年数にもよりますが、「ワンルームマンション投資」には初期費用を抑えられるという大きなメリットがあります。
2LDKや3LDKのファミリー向け物件が5,000万円~1億円ほどかかるのに対し、ワンルームマンションであれば都心の中古物件なら2,000万円ほどで投資を始めることが可能です。

メリット2
安定した家賃収入が期待できる

ワンルームマンションは、単身者や学生など幅広い人たちに需要があります。
さらに、今後は高齢化や未婚率の増加にともない、ワンルームマンションのニーズが高まると予想されています。

長期的に見れば、安定した家賃収入を得られるということも「ワンルームマンション投資」のメリットといえるでしょう。

メリット3
節税効果が期待できる

ワンルームマンションの物件取得費は、物件の耐用年数に応じて減価償却費にまわせるため、一定の節税効果が期待できます。

また、投資にかかった経費を計上することで所得税や住民税を節税できるうえ、相続税対策としてワンルームマンション投資を行うケースも増えています。

相続税を計上する場合、現金や預金、有価証券は時価によって評価されます。
一方、不動産を対象とする場合は、固定資産税評価額(概ね建築価格の50~70%)で評価されるのが一般的です。
200平米以下のマンションであれば、小規模宅地などの特例が認められるため、さらに節税効果が高まります。

メリット4
空室リスクを抑えられる

ワンルームマンションは、入退去の回転が高く、空室リスクを抑えられることも特徴です。

前述した通り、単身者や学生の入居が多いワンルームマンションですから、年度が変わる時期には一定の退去数がありますが、すぐに入居者が決まるといったあたりは強みといえるでしょう。
空室リスクが低いことは、安定した家賃収入の要となります。

メリット5
将来の生活の備えになる

繰り上げ返済を活用するなどして定年までにローンを完済できれば、リタイア後の家賃収入は貴重な収入源に。
金融機関からの融資を受ける際に団体信用生命保険へ加入していれば、被保険者が亡くなるなどの返済できない事態が起こってもローンの残債は免除され、賃貸業は継続できます。

このように、生命保険に変わる安心材料として「ワンルームマンション投資」を行う人も少なくありません。

ワンルームマンション投資のデメリットとは?

「ワンルームマンション投資」には、メリットがある一方で、デメリットも存在します。
資産価値や災害時リスクなど、不可抗力的な要因もありますので、投資を始める前にしっかりと知っておきましょう。

デメリット1
入居者の入れ替わりが激しい

メリットとして紹介した「入居者の回転率の高さ」は、時として「ワンルームマンション投資」のデメリットにもなりうる事象です。

一定期間であっても空室が出るということは、その間の家賃収入が減ることになります。
立て続けて退去が発生した場合は、オーナーの心的負担となることも。

また、家賃滞納が発生するという可能性も踏まえて、マンション経営することが必要になります。

デメリット2
税金や維持費を負担

ワンルームマンションの購入にともなう税金や維持費は、すべてオーナーの負担となります。

築年数が経ってくると、リフォームや修繕費も見ることになります。
物件維持のための経費はそれなりに高額になるため、月々のローン返済額や諸経費でいくらかかるかを念頭に、収支バランスをよく考えながら賃貸経営を行いましょう。

デメリット3
災害リスクがある

地震や台風といった大きな自然災害などによって、物件が被害を受けた場合、修理が完了するまで家賃収入が途絶えることもあります。

最悪の場合、修理では原状復帰することができない場合も考えられるので、大規模な修繕が必要になることを想定し、日頃から修繕積立金を用意しておくことも重要です。

デメリット4
資産価格や家賃の下落

資産価値や家賃の下落は避けては通れない問題です。

築年数や周辺環境の移り変わりにより、ワンルームマンションの資産価値は大きく下落することもあります。
入居率が低くなれば、年に1%ほど家賃が下落する可能性も。

下落幅を見込んで「ワンルームマンション投資」を始めることも重要ですが、下落した価格を先読みして売却時期を見極めることも必要です。
また、駅から遠い、設備があまり充実していないなど、入居率低下の要因を抱えている物件には手を出さないのが得策といえます。

ワンルームマンション投資で失敗しにくい方法とは

購入する金融商品が何であれ、投資には失敗が付き物です。
初めての「ワンルームマンション投資」を成功させ、安定した家賃収入を得るためにはどのような点に注意すればよいか、詳しくご紹介します。

借り手がついた物件を狙う

ワンルームマンション投資で失敗しないためには、すでに借り手のついた物件を狙うことが大切なポイントです。

オーナーと入居者がいる中古のワンルームマンションを譲り受ける方法は、一般的にオーナーチェンジと呼ばれています。
入居者探しに奔走する必要がないうえ、管理会社探しもないため、購入した翌月から安定した家賃収入を得られるというメリットがあります。

借り率が高い中古物件を選ぶ

新築物件は、設備も充実しているため人気が高いという考えは、ワンルームマンションには当てはまりません。

なぜなら、ワンルームマンションの特性として「すぐに入居できる」「価格も条件も手ごろ」な物件が好まれるからです。仮に築浅の中古物件であれば、新築物件よりも安く購入できますし、予算のすべてを新築物件につぎ込むのであれば、借り手のつきやすい中古物件を複数所有することでダブルインカムにすることもできます。

必ず収支と利回りをシミュレーションする

「ワンルームマンション投資」を始める前には、必ず収支と利回りを計算しておきましょう。
収入には、家賃収入のインカムゲインと、売却時の利益に基づくキャピタルゲインの2つがあります。

この場合のインカムゲインは月々の家賃収入や共益費、これに不定期で礼金や更新料が含まれます。

利回りは「想定利回り」「表面利回り」「実質利回り」の3つがあり、以下の計算式で算出できます。

想定利回り 年間収入÷購入価格(満室と想定)
表面利回り 年間収入÷購入価格×100
実質利回り (年間収入-年間支出)÷(購入価格+購入経費)×100

利回りの相場は3.5%。収支や利回りが3%を下回るワンルームマンションは、総じてマイナスが膨らむため、投資には向かない物件といえます。

設備を確認する

エントランスのオートロック、宅内のWi-Fi環境、クローゼットの広さなど、設備が充実しているかも確認しておきましょう。

入居者にとっての利便性や快適性は、空室リスクを抑えるという点でかなり有効です。
また、保証警備会社との契約の有無など、安全面にも配慮されている物件かも必ずチェックしてください。

ワンルームマンションの相場を調べる

ワンルームマンションの相場を調べるには「土地総合情報システム」や「REINS」を活用しましょう。
「土地総合情報システム」は、国土交通省が運用しているサイトで、不動産取引の価格や地価を都道府県別に検索できるシステムです。
「REINS」は、過去の不動産取引情報が閲覧できるネットサービスです。
本来は、不動産業者が物件の情報交換をするために活用されるサイトで、エリア別に成約価格を検索することができます。

マンション

「ワンルームマンション投資」といっても、1戸(区分)契約か、1棟契約かで金額や収入には大きな差が出てきます。
また、利回りに限定して考えれば1棟物アパートのほうが高いこともありますので、投資を成功させるにはワンルームマンション1本に絞らないということも考慮することが大切です。

まとめ|ワンルームマンションの需要は増加傾向にあり

学生や外国人居住者に加え、高齢化社会を迎えたことにより、今後は高齢者の単身世帯の増加も予測されています。
そのため、ワンルームマンションの需要は、確実に増加傾向にあり、投資を始めるにはいいタイミングと言えるでしょう。
「ワンルームマンション投資」には、金融機関からの不動産投資融資も受けられますので、この機会に、まずはインターネットで調べてみてください。

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