更新日 2022年2月17日

「不動産投資」というと、不動産を購入するためにまとまった額の資金を用意する必要があると思われる方もいるかも知れません。
しかし、実際は、多くの人が金融機関から融資を受けて投資を始めます。

金融機関からの融資は、不動産投資のまさに第一関門。
不動産投資を成功させるためにも、融資の利用の仕方について、しっかりと知識を蓄えておきたいものです。

今回は、不動産投資における融資の特徴や注意点、融資を受けるまでの行程などを解説します。

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金融機関が重視する審査ポイント｜個人属性

「不動産投資」の融資と聞くと、住宅ローンのことが頭に浮かぶ人もいるでしょう。
どちらも不動産にまつわる融資ですが、住宅ローンは自己資金でローンを返済しますが、不動産投資の場合は物件を入居者に貸し出し、その家賃収入でローンを返済していくのが一般的にいわれている大きな違いです。

住宅ローンは自分で住むことを目的とするので、借り主の年齢や年収、勤務先、勤続年数など借りる人の個人属性をもとに融資審査を行います。

一方、不動産投資の場合は、個人属性に加えて、物件や投資の事業としての収益性も審査の基準に加わるのです。

ここでは、金融機関が重視する個人属性に関する審査ポイントを解説します。

ポイント1

年齢

ローンの返済期間は、20年、30年と長期にわたり、その間、確実な返済が行われることが望まれます。
定年による収入の途絶えは大きな節目となるので、現在からリタイアまでの期間が大まかにいって返済に当てられる期間です。

35歳の会社員であれば、リタイアの想定される65歳までの30年間が返済期間と考えられます。
実際の目安としては、多くの金融機関で満25歳～55歳の年齢制限を設けているようです。

ポイント2

勤務先

返済能力を審査するポイントとして会社員の場合は、勤め先も大きな要素を占めます。

長期にわたる返済の期間、勤務先の企業が安定した経営が見込めれば、安定した給与収入につながり、問題のない返済が予想できるからです。
勤務先の規模などが指標となり、上場企業や公務員が好まれます。

ポイント3

勤続年数

勤続年数が長いこともポイントです。
一般に金融機関では、3年以上の勤続期間を1つの目安にしているといわれます。

社会人歴が浅かったり、転職などで試用期間中であったりする人は、金融機関にとって返済に不安がつきまとうというわけです。
また、転職回数の多さなども審査の対象となります。

ポイント4

信用度

融資に際して、金融機関ではあらかじめ融資する人の信用度を確認します。

これは、過去の信用情報といわれるもので、クレジットカードの返済が滞り、ブラックリストに掲載されたといった話は、聞いたことがあるのではないでしょうか。
あるいは、携帯電話料金の支払いの遅延・滞納などもこれにあたります。
こうした履歴のある人は、融資が受けにくくなることも。

また、貯金が少ない場合も同様です。貯金額と今後の返済には一見関連性がなさそうですが、一般に貯金がほとんどない人は支出が多いことから、返済のリスクが高いと見なされてしまう場合があります。

ポイント5

借入れ状況

現在の借入れ状況に関しては、審査前に金融機関に申告する必要があります。
住宅や車のローン、奨学金の返済、ペアローン（夫婦で別々の住宅ローンを借りることなど）、カードローンなどが申告が必要なものです。

金融機関が重視する審査ポイント｜物件収益力

個人属性と並んで不動産投資ローンが受けられるかどうかを左右するのが、購入物件の収益力です。

金融機関が、物件の収益力を判断する材料には、物件の立地や築年数、構造、さらに想定される賃料などがあります。
こうした判断材料をもとに、中長期にわたって入居者を確保し続けられるか、物件そのものの資産価値が維持できるのかなどを金融機関は審査していきます。

個人属性は問題なくても、購入予定の物件の収益力に疑問がつき、審査が通らないことも十分ありえるので、注意が必要です。

ポイント1

立地

不動産投資の成否を握るのは、立地であるといっても過言ではありません。
立地次第で、融資の可否は大きく違ってきます。

不動産会社の店頭に掲示されている物件の間取りに差異がなくても、最寄り駅からの所要時間の違いで、賃料に大きな差があるのは一目瞭然です。
最寄り駅から近いほどプラスになりますし、最寄り駅に特急や急行が停まるといった要素も物件の人気を左右します。

ポイント2

築年数

中古物件に比べ、新築物件の方が審査には有利です。
新築物件と築年数が経った物件を比較すると、新しい物件ほど人気が高い傾向にあります。

新しい物件の方が耐震性に優れ、エアコンや給湯器などの設備も新型のものになり、セキュリティ面でも対策がとられているといったプラスポイントが見られます。

このような観点から、安定して入居者を確保するためには、新築あるいは築年数の浅いことが融資審査でプラスに働きます。

ポイント3

構造

建物の耐震性や防火性は、構造に左右されます。
鉄筋コンクリートのRCマンションと木造のアパートを比較した場合、耐震性や防火性、耐火性においても鉄筋コンクリートの方が優れています。

また、防音性能や害虫被害などの懸念点が木造アパートには残ってしまうことも。
物件購入後に起こりうる自然災害や火災を想定すれば、鉄筋コンクリートの方が多くの点で有利といえるでしょう。

ポイント4

賃料

不動産物件を貸し出す場合の賃料も審査のポイントになります。
物件周辺の同じような条件の物件賃料とかけ離れていないか、妥当な賃料設定がされているかどうかも重要です。

また、同じように「積算価格」も算出し、審査の基準とします。
積算価格とは、審査の対象となる物件から得られる家賃収入等から計算して、どのくらいの利益が出るか」を表し、賃貸用物件やテナントビルなどの購入に際してよく用いられます。

融資を受けるまでの流れ

不動産融資においては、事前の準備が大変重要です。
まず、融資を受けるまでにどのような流れになっているのかを把握しておきましょう。

しっかりと対策を考えて準備をすれば、不動産投資の初心者であっても融資を受けることができるはずです。

1｜申請の準備

まず、融資を受ける金融機関を選びましょう。

自ら金融機関を調べ、融資の条件を確認することももちろんできますが、すでに不動産投資を行っている知人から紹介してもらう、あるいは不動産会社から紹介を受ける方法もあります。
いずれにしても、融資の申し込みにはある程度の準備が必要なので、不動産会社で紹介を受けつつ、アドバイスをもとに面談に必要な書類を揃えるのが無難といえるでしょう。

2｜審査の申込み

審査前の申請の時点で、金融機関の担当者は借り主の個人属性や物件の情報を確認します。

この段階で、事業計画や物件の内容についての詳細を求められる場合もあります。
審査の申込みが可能だと判断が下されると、数日から数週間のうちに金融機関から連絡があるのが一般的な流れです。

なお、審査に申し込む時点で申込書や必要書類を求められる場合もあるようです。

3｜審査の開始

書類を揃え、金融機関への申込みが完了すると、ローンの審査が始まります。
審査は、金融機関内でいくつかの段階を踏んで行われるため、数週間から1カ月程度の時間を見る必要があります。

4｜融資の決定通知・実行

融資審査が終わると通知が届きます。
審査に無事通っていれば、融資額や融資期間、金利などの条件がわかります。
その後、金融機関と契約を結び融資の手続きを行います。

契約には、金銭消費貸借契約や抵当権設定契約、根抵当権設定契約、団体信用生命保険などがあります。
契約のやり取りは、金融機関の支店で行われる場合がほとんどです。

融資を受けやすい物件とは

前に説明したように、融資の審査のポイントは、大きく個人属性と物件の収益性に分かれます。
投資する物件を選ぶ際は、融資を受けやすい物件を選ぶのが大前提。
融資が受けやすいということは、言い換えれば収益を上げやすい物件ともいえます。

以下に説明するポイントをぜひ押さえておきたいものです。

1｜マンション

個人が行う不動産投資物件は、主にマンション、アパート、戸建ての3つがあります。

この中でもっとも融資が受けやすいのはマンションです。
マンションは、基本的に鉄筋コンクリートのRC構造で、法定耐用年数の期間が長く設定されています。また、耐久性や断熱性、防音性にすぐれていることから、居住性が高いのも特徴です。
入居者に対して長期間快適な住環境を提供できることになります。

さらに、一般的にマンションは、居室のほかキッチン、バス、トイレ、バルコニーなどの設備が揃い、多くの物件で居住者は利便性を感じられる可能性が高いです。結果的に、継続的に居住者を確保することができます。

2｜新築（築浅）

中古よりも新築の物件の方が融資を受けやすくなっています。

これは、築年数が経った物件よりも新築の方が、単純に借り手からの人気が高いからです。
最新の設備や流行のデザインなどを取り入れた新築物件への入居は、高い確率で決まります。

また、築年数が経った物件は、住宅機能の劣化が進んでいるので、そのままで借りてがついたとしても、安定して長期間貸すことが難しい場合も。

リフォームをする方法もありますが、リフォームでさらに資金が必要になりますし、仮にリフォームで機能を充実させたとしても、新築物件の方にどうしても借り手は流れるようです。

3｜首都圏

不動産融資の審査の通りやすさは、立地によって大きく違いがでます。

融資を受けやすいエリアは、東京都内や周辺地域を合わせた首都圏です。
日本全体の人口は減少局面に入っていますが、都内、中でも23区内はこれからも人口増加、人口流入が続く見込みです。
エリアによっては地価が上昇しているエリアもあり、こうしたエリアなら資産価値も減少しにくく、より審査が通りやすいといえます。

まとめ｜不動産投資融資が受けやすい不動産投資会社を選ぶ

投資用の不動産物件を購入する際、物件を扱う不動産会社が提携している金融機関から融資を受けると金利、返済期間などが好条件になることがあります。
こうした恩恵を受けるためにも、融資が受けやすい不動産会社を選ぶことが大切です。金融機関から好条件の融資が引き出せる不動産会社とは、金融機関から物件の質や財務内容、ビジネスモデルなどでよい評価を受けている会社になります。
こうした不動産会社は、多数の金融機関と提携しており、好条件の融資を紹介してもらえる可能性が高くなります。
不動産会社を選ぶ際は、紹介先となる金融機関が1つでも多いところがベストです。
また、提携先の金融機関が多ければ、融資審査を申し込める先が増えるというメリットも発生します。
審査の基準は金融機関によって異なるので、金利や返済期間に違いが生じたり、場合によっては融資を断る金融機関があったりする一方で、審査が通る金融機関が現れる可能性もあるからです。

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