更新日 2023年10月31日

不動産投資は節税対策になることを知っている人も多くいますが、どのような仕組みで節税になるのでしょうか。
また、節税対策に選ぶと効果が得られやすい物件とはどのようなものなのかも合わせてご紹介します。
不動産投資でどの税金を減らせるのか、また、どのくらいの節税効果があるのかを知って、不動産投資が自分に合った方法なのかを知りましょう。

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不動産投資で節税できる4つのポイント

不動産投資は、節税対策として注目を集めています。
その理由は、給与所得の黒字を不動産投資の赤字で相殺する「損益通算」と呼ばれる方法で、会計上の課税額を減らすことにより節税につながるからです。

不動産運用により赤字を作る大きな経費が「減価償却費」です。
その他にも不動産運用をすることで計上できる経費があり、それらを把握し利用することで上手に節税できます。

ポイント1

経費として計上できる項目

月々の支払となる「経費」が減税対策には重要なポイントの１つとなります。
経費に上げられる項目を把握し、節税に繋げましょう。

経費には管理費や修繕費など、建物にかかる費用の他に、建物をローンで購入している場合の「利息分」も計上できます。
元金は計上できませんので注意が必要です。

ポイント2

減価償却費とは何か？

減価償却費とは、建物を建てた費用を建物の耐久年数に応じて分割し、月々計上していく経費です。
損益通算の際に、赤字を作る大きな経費となります。

計算方法は、「建物にかかった費用÷耐久年数」となり、耐久年数は法律で決められています。詳しくは次の通りです。

軽量鉄骨造	19年
木造	22年
鉄骨造	34年
鉄筋コンクリート造	47年

ポイント3

家族への給与支払い

確定申告の際に、家族への給与払いを費用として計上することで、節税に繋がります。

家族への給与を計上するには青色申告をした方が多く計上できます。
青色申告の場合は「専従者給与」となり、白色申告の場合は「事業専従者控除」となるので上限の控除額が配偶者86万円、それ以外は50万円となります。
青色申告をしておくと大きい額を計上できるので節税にもなり、そのまま資産を譲ることもできるので上手に資産を分配し形成していくことが可能になります。

ポイント4

損益通算

損益通算とは、給与所得と不動産所得を合わせて課税所得を算出することです。
つまり、不動産所得が赤字になると給与所得が下がり、所得税などの節税になります。
そこで重要な経費となってくるのが、ポイント2で紹介した「減価償却費」です。
実際には使っていない経費を計上することで会計上の赤字を作り給与所得を圧縮することができます。

不動産投資で節税できる4種類の税金

不動産投資で節税できる税金は主に４つあります。
・所得税
・住民税
・相続税
・贈与税
これらは節税効果がそれぞれ違い、初年度とそれ以降で変わってきます。
しっかりと理解して、節税対策を行いましょう。

所得税

所得税は、損益通算した後の金額に課税されます。
つまり、給与所得が700万あり、不動産運用で100万の赤字だった場合600万円に課税されます。
手元のお金は減らさずに会計上の金額を減らすことで、所得100万円分にかかる税金を支払わずに済むことになります。

住民税

不動産投資をすると年末調整をする必要があります。
そのときに、損益通算した後の金額で住民税が計算されるので、初年度は大きく節税できます。
しかし、次年度からは購入時にかかった赤字が無くなるので、初年度よりも住民税は安くなくなったと感じやすくなるでしょう。

相続税

相続税とは、故人から財産を受け取った人が支払う税金です。
不動産投資は、相続税対策としても注目の税対策。

例えば、1億円を相続しようとしたとき、現金の場合、全額に対して課税されます。
一方で、不動産を相続する場合、不動産相続税には現金よりも2~4割ほど低く見積もられる「相続税評価額」が適用されます。
そのため、相続した際にかかる税金を抑えることが可能です。
遺産相続するときに不動産にして相続する方法をとる人も多くいます。

贈与税

贈与税とは、財産を譲り受けた人が支払う税金です。
年間110万円の基礎控除が設定されているため、「（受け取った財産―110万円）×税率―控除額」の計算式で税金が決まります。
そのため、贈与税も相続税と同じ理由で節税対策として利用されます。
贈与税の場合も「相続税評価額」が適用されます。

節税対策のために法人化するメリット・デメリットとは

不動産投資を本格的にしたい人は、法人化することでメリットを享受できる場合があります。
しかし、デメリットもあるので容易に法人化することは避けるべきでしょう。
ここでは、法人化することで得られるメリットとデメリットをご紹介します。

メリット

税率が異なる

個人にかかる所得税と住民税は、累進課税制度により所得に応じて税金が定められ、最大税率は55％です。

一方、法人にかかる法人税は最大税率が33％。
所得の多い場合は、法人化する方が節税になると言われる理由です。
また、家族を役員にして役員報酬を計上すると、節税にもなります。

デメリット

さまざなま費用が発生

法人を設立する場合、さまざまな費用が発生することがデメリットとして挙げられます。

株式会社を立ち上げる場合、20万円ほどの初期費用と司法書士への依頼費などが発生します。
また、社会保険への加入も必須となり、一定の法人住民税もかかってしまいます。

節税の効果が出やすい物件とは？

節税するには、減価償却費が重要だとお話ししましたが、構造や築年数によって減価償却費は変わってきます。
そのため、効率よく赤字を生み出すには「木造×築古」の物件がベストといわれています。

木造は、他の構造に比べて法定耐用年数が短いため、同じ建物価格だったとしても大きな減価償却費を得ることが可能です。

また、築古の物件は、法定耐用年数切れの場合、法定耐用年数×20％の年数が減価償却費として計上でき、より大きな経費計上が可能です。
逆に効果が出にくい物件は「新築区分マンション」です。
新築区分マンションは、減価償却期間が長いため、1年に計上できる減価償却費が少なく、節税にはあまり向いていません。

不動産投資における節税の注意点とは？

節税のために不動産投資をしようと考えている人は、不動産投資によるリスクも考えておかなければなりません。
不動産投資も投資の1つであり、もちろんデメリットもあるからです。
次に不動産投資における節税の注意点をご紹介します。

節税だけにとらわれないようにする

不動産投資の本来の目的は、資産形成です。
節税対策を主目的に置いた投資は、失敗するリスクを高める場合があるので、注意が必要です。
「資産を構築するという目的の中に、節税効果がある」程度に考えておくといいでしょう。

節税の選択肢を増やす

節税対策は、不動産投資だけではありません。
個人年金保険、iDeCo（イデコ）など、節税対策できる方法は他にもいくつかあります。
自分に合った資産形成を目的としつつ、節税対策もできる方法を見つけることが大切です。

まとめ｜不動産投資で節税効果が得られやすいのは相続税・贈与税

不動産投資は特に相続税と贈与税に関して顕著な節税効果を発揮することが多いです。この節税効果は「相続税評価額」の適用によって生まれます。相続税評価額とは、市場価値よりも低く不動産の価値が評価されることを意味し、それが税負担を減らす大きな要因となります。

しかし、これにはメリットだけでなくデメリットも存在します。たとえば、評価額が低いということは、将来的にその不動産を売却した時の資本利得税が高くなる可能性があります。また、不動産管理にはコストと労力がかかり、不動産市場の変動によっては想定外のリスクに直面することもあり得ます。

不動産投資が自身の資産形成と節税対策の双方に有効かどうかは、個々の財務状況や投資目的、さらにはリスク許容度によって異なります。そのため、実際に投資を行う前にはシミュレーションを行い、不動産投資が個人の投資戦略に合致するかどうかを慎重に検討することが重要です。

しっかりとした計画と適切なシミュレーションを通じて、行おうとしている不動産投資が自分にとって本当に最適な選択肢であるかどうかを判断し、投資に踏み出すのが賢明な選択だと言えるでしょう。

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