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【節税】相続した不動産を運用する有効な方法とは？
更新日 2022年12月23日
利回り不動産がお届けする「RIMAWARIBLOG」
今回のテーマは「不動産相続」についてお送りしていきます。また相続した不動産の運用方法や節税に関しても触れていきたいと思います。
これまで住んでいた実家を相続し、そのまま住み続けるのであればまだしも、遠く離れた家屋や賃貸経営されている不動産、空き地を相続した場合、何をどうしたらいいのか戸惑う人もいるかもしれません。
今回はある日突然あなたを悩ますことになるかもしれない「不動産相続」についてお届けします。
本記事では、不動産を相続した場合に必要な手続きから活用法、さらには遺産を残す場合の不動産の優位性、節税効果を解説します。
不動産を相続する代表的なケース
相続した土地や家には税金がかかり、放置するとゴミの不法投棄などの近隣トラブルの元になりがちです。
相続した不動産は、積極的に活用することをおすすめしますが、相続前にどう活用されていたかによって対応が異なります。
1｜実家を相続する場合
親が住んでいた実家を相続したが、そこには住まないので空き家になってしまう。そうした場合、大きく「使う」「貸す」「売る」という対応になります。
・使う……実家が近いのであれば、週末を過ごすスペースやセカンドハウスとして活用する
・貸す……リフォームを行い貸家にする、または更地にして駐車場にして賃貸料を得る。
・売る……利活用を考えないのであれば、売却を考えます。一定の条件を満たす空き家を一定期間内に売却することで、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例もあります。
2｜活用されている不動産を相続する場合
アパートやマンション、貸家、貸店舗など収入がある不動産を相続した場合、そのまま賃貸経営を引き継ぐことになります。
相続前に不動産の現状と問題について話し合いが行われ、賃貸経営の引き継ぎ準備が整っていればいいのですが、そうでない場合は、管理会社や弁護士と問題を洗い出しましょう。
不動産物件の修繕の必要性、収支や借入金の状況、滞納トラブルなどの有無を調べ、対策を立てることが必要です。
3｜活用していない不動産を相続する場合
不動産が本来持っている利用価値を活かしていない店舗やビル、倉庫、空き地。こうしたものを遊休不動産といいます。
不動産は保有しているだけでさまざまな税がかかるので、不動産にかかるコストは不動産に稼がせるという考え方が大切です。
具体的には実家を相続する場合と同じく、「使う」「貸す」「売る」という対応になります。
相続する際に決めること
不動産を相続する代表的な３つのケースについて解説しましたが、なかでも悩ましいのが、活用されている不動産を相続する場合です。
特に投資用マンションの相続は、管理会社や金融機関、借主との手続きが必要なうえ、被相続人の不動産所得の申告や、相続後の賃料の扱いなど、経験のない人は不安を抱えることになります。
しかし、活用されている不動産を相続することは、大きな可能性を得ることです。
必要となる対応を一つひとつクリアしていきましょう。
1｜相続人
まず相続人のうち、誰が物件を引き継ぐのかを決めましょう。被相続人の遺言書が残されているのであれば、原則としてそれに従いますが、遺言が残されていないのであれば、相続人の間で遺産分割協議を行います。
この遺産分割協議では、被相続人の遺産分割方法を決め、遺産分割協議書を作成します。
投資用マンションの名義変更には、この遺言書、もしくは遺産分割協議書が必要となります。
また、賃料が発生する不動産については、名義変更が完了するまで誰がその賃料を引き継ぐのかも、遺産分割協議で決めておきましょう。
2｜債務の引き受け
被相続人が相続税対策として投資用マンションを持っていた場合、不動産投資ローンなどの債務が残っているケースがほとんどです。
そのため物件を引き継ぐ相続人は、マイナスの財産として債務も引き受けることになるので、債権者である金融機関と打ち合わせをしましょう。
3｜名義変更の登記
この場合の名義変更とは、不動産の登記簿謄本に記載されている所有者の名義を、物件を引き継ぐ相続人に変更することを指します。通常、名義変更は司法書士に依頼し、その指示に従い必要書類を揃えます。
名義変更にあたっては、司法書士の報酬と必要書類取得にかかる費用、あわせて登録免許税（固定資産税評価額×0.4%）が必要です。
4｜準確定申告の提出
準確定申告とは、被相続人が死亡した年の1月1日から死亡した日までの確定申告のことです。この準確定申告を、相続の開始を知った日の翌日から4カ月以内に行います（たとえば2月1日に被相続人の死亡を知った場合、翌日にあたる2月2日を起点とし、6月1日までに申告します）。
相続人が2人以上いる場合は、各相続人等が連署し準確定申告書を提出します。
5｜相続税の納税
相続税とは、被相続人の財産が基礎控除額（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）を超えている場合に発生する税です。
相続税の申告と納付は、相続の開始を知った日の翌日から10カ月以内に行います。
6｜管理会社に連絡
相続が発生したら、投資用マンションの管理会社に連絡窓口と振込口座を伝えます。
・連絡窓口……借主からの修繕依頼や、解約の申し出に対応する連絡窓口です。
・振込口座……名義変更後の、家賃の振込口座です。
これを受けて管理会社は、賃貸人や振込先の変更についてお知らせする「賃貸人変更通知書」を作り、借主へ送付してくれます。
あわせて管理会社には、賃料が管理会社経由で振り込まれるのか、借主から直接振り込まれるのか、確認しておきましょう。
また、物件を引き継ぐ相続人は敷金返還義務も引き継ぐことを理解しておきましょう。被相続人が敷金を受領していて、相続人が敷金を受領していなくても、借主が退去すれば相続人が敷金を返還しなくてはいけません。
7｜今後の方針を決める
物件の引き継ぎを完了させたら、投資用マンションを保有し活用するか、売却するか方針を決めます。物件の収益性に対して、築年数や修繕の必要性、空室や借主トラブルなどのリスクも考慮し、慎重に検討しましょう。
まずはいくらで売却できるのか、不動産会社に査定依頼してみるのもひとつの手です。
相続した建物を活用する3つの方法
建物を相続したら空き家にせず、なんらか利活用することをおすすめします。
では実際にどのような利活用の方法があるのか、解説しましょう。
1｜賃貸経営
都市部の住宅地にある一軒家であれば、賃貸することが考えられます。物件の状態次第ではリフォーム費用も抑えられ、負担も軽く済むので手軽に取り組めます。
入居者のいるアパートやマンションであれば、そのまま賃貸経営を引き継ぎ、副収入として安定した家賃収入を得ることができます。
2｜リフォームまたはリノベーションして賃貸経営
賃貸物件として活用する場合、築年数や傷み具合によってリフォームやリノベーションが必要です。その場合、肝心なのはリフォームやリノベーションによって賃料をいくらに設定できるかという点です。立地条件によっては、リフォームやリノベーションにお金をかければ賃料を高く設定することができますが、不人気のエリアであれば物件の価値が上がっても収益性は上がりません。
リフォームやリノベーションによる付加価値の上昇と費用、さらに賃料をどこまで上げられるかという収益性を、しっかりシミュレーションしましょう。
3｜トランクルーム
建物の条件によっては、トランクルームにして賃貸料を得る方法もあります。倉庫や物置として使えればいいので、人が居住できる状態にしなくてよい、管理が簡単という利点があります。
「スペースの都合で自宅保管できないものを預けたい」というニーズは、都市部を中心に潜在的に多く、検討する価値は十分にあります。
相続した土地を活用する3つの方法
更地などの土地を相続した場合、その周辺状況をくわしく分析するようにしましょう。単身者とファミリー層、どちらの居住者が多いのか。交通の利便性、開発計画の有無や進展状況なども考慮し、土地を活用する場合の初期費用と長期的な収益性を見据え、方針を考えます。
1｜アパートやマンションの賃貸経営
最も収益性の高い活用法は、新規にアパートやマンションを建築して賃貸経営を行うことです。
アパートよりマンションの方が資産価値も高くなり、より長期の収入が見込めますが、その一方で建築費用が高くなるため、アパートローンなど各種ローンを利用することになります。
このとき重要なのは、賃料収入からローンの返済金や税金、管理や修繕にかかる費用など差し引いた手取り収入「キャッシュフロー」です。
このキャッシュフローがマイナスにならないように、慎重に事前のシミュレーションを行いましょう。
2｜駐車場経営
駐車場はアパートやマンションに比べて初期費用が安く済み、将来的に別の方法で土地を活用する場合も対応しやすいという利点があります。
駐車場には大きく月極駐車場とコインパーキングがあり、それぞれ立地条件により向き不向きがあります。
＜月極駐車場＞
規模にもよるが個人で管理可能。その場合、収益はすべて自分のものになる。住宅地でのニーズが高い。
＜コインパーキング＞
精算機など設備投資と管理が必要になるので、駐車場管理会社に委託するケースが多い。
管理会社に委託するにあたって、一括借り上げしてもらうのか否かにより収益性が変わる。
周辺に商業施設があると有利。
3｜太陽光発電
郊外の日当たりのよい土地。それも広い土地であればソーラーパネルを設置し、売電することで長期収入を得ることができます。
ただし、売電の固定価格買取制度の見直し（FIP制度の導入）、ソーラーパネルの設置費用や耐久年度も考慮し、最終的な収益がいくら望めるか検討する必要があるでしょう。
不動産投資で相続税を節税するには？
これまで不動産を相続した場合の対応や、活用方法を解説しました。ここからは逆に、相続対策として不動産投資を活用するメリットを考えてみましょう。
そもそも相続対策とは、３つの目的に分けられます。
・遺産にかかる税金をできるだけ減らす「節税対策」
・遺産にかかる税金をあらかじめ準備する「納税資金対策」
・遺族が争わずに遺産を分けられるように準備する「遺産分割対策」
このなかで、遺産を不動産で残すメリットがあるのが「節税対策」です。
1｜不動産で相続するほうが減額できる
現金や株式は、保有する時価総額で相続税を算定しますが、不動産は「固定資産評価基準」に基づき市町村が決定します。その評価額は、以下のパーセンテージまで下げることが可能です。
・土地付き家屋の評価額……土地は公示価格の約80％、建物は購入価格の約50％。
・賃貸用住宅の評価額……土地は公示価格の約80％（貸付割合による）、建物は購入価格の約70％。
現金で１億円を相続した場合と、現金を1億円の土地に換えて相続した場合を考えてみます。現金で相続すると、そのまま１億円が課税対象となりますが、不動産で相続すると、評価額が8,000万円程度まで下がるのです。
2｜収入で新たに不動産を購入する
不動産投資で得た家賃収入は現金です。せっかくの不動産による相続税の節税効果も、現金をそのまま残していては効果が低くなってしまいます。これを避けるためには家賃収入を活用し、新たな投資物件を購入します。
なるべく手元に現金を残さず、不動産による資産形成に努めること。それが高い節税効果を維持する方法です。
不動産投資で相続するメリット
不動産で資産を残すことで、節税対策以外にもメリットがあります。
メリット1｜アパートやマンションの賃貸経営
不動産による相続税の節税効果があったとしても、税の負担は軽くありません。その対策としてお金を残しておく必要がありますが、借主と中長期の賃貸契約を結ぶアパートやマンションの経営は、安定的な収入を生むという点において有効です。
また現金や預貯金はインフレが進むことで、実質的な資産価値が目減りする可能性があります。
そうした現金や預貯金を不動産投資へ循環させることで、インフレに強い資産形成が可能になります。
メリット2｜他の税金も節税できる
不動産投資による節税効果は、相続税や贈与税だけにとどまりません。所得税には、各種所得の合計額に課税される「総合課税」と、個別の納税が義務づけられている「分離課税」がありますが、不動産所得は給与所得などと同じく総合課税の対象です。
総合課税であれば、黒字所得から赤字所得を差し引く「損益通算」ができます。
つまり不動産投資で赤字が発生しても、給与所得などの黒字と相殺できるため、結果として節税につながるのです。
また不動産投資を行うことで、さまざまな費用を経費として計上できる点も、節税に効果があります。
まとめ｜現金よりも不動産で相続するほうが有利
預貯金などの現金と不動産による相続を比較した場合、扱いやすさでは現金のほうが優れています。
しかし、条件次第で不動産を相続したほうが有効な場合があります。
その最大の理由は、現金に比べて圧倒的に相続税の節税効果が高いということです。
さらに賃貸経営による中長期の安定的な収入の確保や、相続後に売却することで現金による相続より多くの現金を手元に残すことも可能なのです。
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