更新日 2022年9月30日

資産運用の資金（元本）が、どれくらいの期間で、どれくらいの収益になるのか？
その目安のひとつとなるのが「利回り」です。
昨今、その利回りが高く、小額から始められる金融商品として「REIT」が人気を集めています。
REITでの利回りは分配金利回りと呼ばれ、株式やETF（上場投資信託）などの配当利回りと比べても、安定して高い利回りをキープしています。

では、どうしてREITの利回りが高いのか？　その仕組みについて詳しく解説しましょう。

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REITの利回り事情

「REIT」は、不動産投資信託とも言われる金融商品です。

一般的な不動産投資は、物件を購入するために莫大な資金と運営の手間が必要です。
一方で、REITは、不動産を証券化し、不特定多数の投資家から資金を募り、プロが運用するため、運営の手間が少なく、少額から投資を始めることができます。

証券会社を通じて売買できるうえ、将来に備えることを目的にした資産形成をする場合、ミドルリスク・ミドルリターンのREITは、投資初心者でも扱いやすい金融商品だと言われています。

REITは、投資法人によって運用する不動産の対象が異なります。
オフィスビルや商業施設、賃貸住宅などの投資対象から、物流施設やホテル、駐車場など特定の用途を持つ不動産に特化した投資先まで、種類はさまざま。
さらに、複数の用途の不動産に投資する投資法人もあります。

REITの利回りの計算方法

REITの分配金利回りの計算方法は、以下の式で計算できます。

分配金利回り（％）＝年間の予想分配金÷投資額×100

具体的な数字を入れて計算してみましょう。
年間予想分配金が20,000円のREITに、500,000円を投資した場合、分配金利回りは以下のとおりです。

20,000円÷500,000円×100＝4％

年間予想分配金とは、文字どおり「投資法人が投資主に支払うことを予想した分配金」のことです。
あくまで予想なので、確定額ではなく、投資法人の業績により変動することがあります。

実際のREITの利回りは？

高配当利回りだと言われるREITですが、実際にそうなのか検証してみましょう。

東京証券取引所に上場しているREITは、全部で62銘柄。その年間予想分配金利回りの分布は、以下になります。

5%以上6%未満	5銘柄
4%以上5%未満	15銘柄
3%以上4%未満	28銘柄
2%以上3%未満	9銘柄
2%未満	2銘柄

※62銘柄中、3銘柄が分配金予想を未定としています。

4％を超える年間予想配当利回りを提示しているREITの銘柄が、全銘柄中で約3割も占めているのです。

また、東京証券取引所など日本取引所グループ（JPX）が発表している「月間REITレポート（2021年8月版）」の月刊市場動向によると、REITの予想分配金利回り平均は3.35%となっています（2021年8月末時点）。

上場投資信託と比較すると

REITの分配金利回りの数値だけだと分かりにくいので、比較対象としてREITと同じく株式市場に上場しているETF（上場投資信託）と比べてみましょう。

少し前のデータになりますが、2019年からさかのぼって1年間、分配金を支払ったETFの銘柄は154でした。その分配金利回りは以下のとおりです。

5%以上6%未満	1銘柄
4%以上5%未満	2銘柄
3%以上4%未満	31銘柄
2%以上3%未満	44銘柄
2%未満	76銘柄

4％を超える分配金を出している銘柄は、全銘柄中で3銘柄だけ。
比較する母数は異なりますが、ETFの銘柄は、年間分配金利回りが2%を境にしてほぼ半数ずつが分布していることが分かります。

また、日本取引所グループが「『ETF（上場投信）で好利回り投資』分配金に着目したETF投資のご紹介（2019年6月版）」で発表しているデータによると、この期間のETF銘柄の利回り平均は2.15%（2019年3月29日時点）。
その利回りの平均値を単純に比較しただけでも、REITにおける分配金利回りの優位性が分かると思います。

なぜREITの利回りは高い？

では、どうしてREITの分配金利回りは高いのでしょう？

そもそもREITの運用益は、不動産の賃料収入がメインです。
オフィスビルや商業施設、優良賃貸物件の契約は一般的に長期契約のため、景気が変動しても、すぐには賃料収入に影響しないという性質を持っています。

また、多数の不動産に分散投資を行い、リスク分散もしているので、分配金の利回りは長期的に安定したものになっています。
そうしたREITの基本的な性質に加え、以下の要因も高い分配金利回りを支えています。

課税特例が認められているREIT

REITが高い分配金利回りを実現できる大きな理由の1つが、税制にあります。

REITを運営しているのは投資法人という特別な法人です。
なにが特別かというと、「租税特別措置法」という法律で、課税の特例が認められているのです。

その特例とは、定められた要件を満たした投資法人が、発生した収益の90%超を分配すると、その金額を損金にすることができるというもの。

つまり、収益を投資家に分配すると、その金額分を経費にできるため、法人税がかからなくなるのです。
そのため、投資法人は収益のほとんどを投資家に分配します。

金融緩和政策により金利が低下

2つ目の要因は、第二次安倍政権が打ち出したマクロ経済政策「アベノミクス」の3本の矢の1つ「大胆な金融緩和政策」です。

未曾有の金融緩和で物価を押し上げるという、分かりやすいロジックは不動産価格にも影響し、余剰資金がドッと不動産市場に流入し、利上げの上昇要因となりました。

また、REITは金融機関から借り入れて資金を調達していますが、金融緩和により金利が極めて低い水準に移行したため、支払い利息も減少したのです。

REITに投資するメリットとは？

・5万円からの少額投資ができる
・分散投資でリスクを軽減できる
・運用はプロの専門家まかせにできる
・売買の手間がかからず、数日で現金化できる

REITに投資するデメリットとは？

・実際の不動産投資に比べると、相場が変動する
・地震、水害、火災などの災害リスクがある
・投資法人が倒産する可能性がある
・金利や税制の変更による影響を受ける可能性がある

さらにREITについて詳しく知りたい方は、
『REIT（リート）とは？メリットや選び方、リスクなどを解説』をご覧ください。

まとめ｜それでも利回りが高いREITは魅力

金融商品を保有していることで得る分配金などの「インカムゲイン」を目的とした投資を考えるなら、REITの3〜5%という高い利回りは非常に魅力的です。
REITで資産形成できれば、その分配金が老後資金の大きな柱になってくれるかもしれません。
中長期で資産形成を考えるならば、REITも優れた投資対象として考えるに値するのではないでしょうか？

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