更新日 2024年10月31日

最近、少額から手軽に不動産投資が始められる「不動産クラウドファンディング」が、投資家の間で注目を浴びています。しかし、多くの運営会社が不動産クラウドファンディングを提供しているため、どこのサービスを選べばいいか迷ってしまいますよね。
そこで本記事では、不動産クラウドファンディングの運営事業者を見分けるポイントを詳しく解説します。

不動産クラウドファンディングの市場規模が拡大

不動産クラウドファンディングとは、サイト上で複数の投資家から集めた資金を使ってマンションやアパートなどの不動産に投資し、運用益の一部を分配金として投資家に還元するサービスです。少額から不動産に投資できるものとして、不動産クラウドファンディングのほかにもソーシャルレンディングがあります。
両方ともクラウドファンディングに属しますが、不動産クラウドファンディングが特定の物件を購入して不動産投資を行う一方で、ソーシャルレンディングは大口融資を必要としている企業に貸し出すためとお金の使い道が異なります。

2017年の「不動産特定共同事業法改正」によって、インターネットでの電子募集が可能となり、今もなお不動産クラウドファンディングは成長し続けています。2022年のファンド募集総額は、約548億円（前年比224％）、ファンド年間供給数は508件（前年比147％）でした。
募集額の規模が大きい大型プロジェクトが多く出たことが理由として挙げられます。

また、新たに21社が不動産クラウドファンディング事業に参入し、2018年からの累計では計64社がサービスを提供しています。
さらに、平均利回りは5.80%と高利回り、平均運用期間は371日とだんだん長くなっており、平均募集額は約1.1億円と不動産クラウドファンディングが始まって以来の1億円超えを記録しました。ファンド対象物件の所在エリアは引き続き東京都が約半分を占めているものの、関西やその他国内地域も物件の割合が増加しています。
このように、不動産クラウドファンディングの市場規模は拡大していることがわかります。

運営事業者を見分けるポイント

不動産クラウドファンディングの運営事業者を見分けるポイントは以下の5つです。

1.プラットフォームの信頼性と実績
2.案件の供給数
3.不動産情報の開示
4.運用される不動産の種類と期間
5.キャピタルゲインとインカムゲインのどちらを重視しているか

ポイント1　プラットフォームの信頼性と実績

不動産クラウドファンディングは上場企業から中小企業まで行っているサービスですが、実際に運営するには不動産特定共同事業法に基づいて国土交通省、または都道府県知事の許可が必要です。
この許可を受けていない事業者による詐欺事件も発生しているので注意しましょう。上場企業は有価証券報告書で売上高や利益、資産状況などを情報提供しており、資本力でも安定しているので、非上場企業よりも信頼性が高いです。
また、不動産事業が長く、確かな実績をプラットフォームで公開している大手企業であれば、プロジェクトの途中でサービスが終了する可能性は低いでしょう。

ポイント2　案件の供給数

不動産クラウドファンディングは運営会社によって案件の供給数が異なります。投資案件の数が少ない運営会社だと、需要が高まってきているばかりになかなかクラウドファンディングに参加できなかったり、そもそも投資できる案件が少なかったりといったことが起こり得ます。
そこで、できるだけ投資案件が多い運営会社を選ぶために、不動産クラウドファンディングのサイトの「ファンド一覧」「案件一覧」から、過去・現在の案件数を必ず確認しておきましょう。

ポイント3　不動産情報の開示

不動産情報の開示が十分であるかどうかは、不動産クラウドファンディングのリスク対策として重要です。
たとえば以下のような不動産情報が開示されている必要があります。

・物件の住所
・物件の築年数と面積
・スキームやストーリー
・運営会社の財務状況
・収支シミュレーション
・どのような事業が行われているか

これらの情報を事前に知っておくことで、資産価値の把握不足による貸し倒れに伴うリスクなどを軽減できます。

ポイント4　運用される不動産の種類と期間

マンションやアパートなどの居住用不動産は定期的な家賃収入が期待できますが、リスクが低い分、高いリターンを狙うことが難しくなっています。一方、ホテルやリゾート、民泊などの宿泊施設は景気によって大きく需要が増減し、人気上昇にともなう高い利回りが期待できますが、経済の動向や季節要因などによって収益性が悪化する可能性もあります。
したがって、低リスクを重視したい方は居住用不動産、高い利回りを求めたい方は宿泊施設や開発案件というように自分の目的に合った不動産クラウドファンディングに投資しましょう。
また、不動産クラウドファンディングの運用期間は数カ月～2、3年と運営会社によってさまざまです。
不動産クラウドファンディングは基本的に途中で解約することができず、仮にできたとしても元本割れを起こしてしまう場合もあるので、あらかじめ各運営会社の運用期間を確認しておくことをおすすめします。

ポイント5　キャピタルゲインとインカムゲインのどちらを重視しているか

不動産クラウドファンディングの収益は、大きく分けてキャピタルゲインとインカムゲインの2つがあり、運営会社によってどちらを重視しているかが異なります。
キャピタルゲインは売却益、インカムゲインは賃料収入などの定期的な収入を指します。
キャピタルゲインを重視している場合は、ファンド組成時に不動産の売却予定が決まっていることが多いため、短期で高利回りをねらえる一方で、利回りが変動しやすいのでややハイリスクです。
一方インカムゲインを重視している場合は、中長期にわたって運用される反面、キャピタルゲインによる大きな売却益が見込めないため、利回りが低くなる傾向にあります。

\こちらの記事が参考になります/
https://rimawari.co.jp/blog/?p=1264

事業者と投資家の出資割合も要確認

事業者と投資家の出資割合も運営会社を選ぶ上で重要です。事業者の出資割合が高いと投資家の損失リスクは低くなりますが、投資家の出資割合が高いと損失リスクが高くなります。しかし、不動産クラウドファンディングは元本割れのリスクを減らすために、「優先劣後出資方式」という出資方法が採用されています。
これは事業者と出資者が共同で出資し、もし損失が出ても先に事業者の出資金から損失が補填されることにより、投資家の出資した元本の損失が軽減されるという仕組みになっています。
ただし、出資割合によって損失の負担割合も変わってくるのでしっかり確認しておきましょう。

リスクに関する説明

不動産クラウドファンディングの出資金は元本が保証されていないため、想定されるリスクの種類や内容について漏れなく分かりやすく記載されているか確認しましょう。
また、どの程度のリスクに会社が直面する可能性があるかどうかのリスク評価を行うことも大切です。説明の仕方は運営会社によって異なるものの、記載がない運営会社は選ばないように注意しましょう。

\こちらの記事が参考になります/
https://rimawari.co.jp/blog/?p=1585

ファンドの募集条件を必ず確認

一般的な不動産クラウドファンディングはひとつの物件ごとにファンドを組成して出資を募集します。そのためファンド概要から投資すべきか否かを判断できるよう、おさえておきたいファンドの募集条件を解説します。

条件1　立地やエリア

不動産の価値を決める重要な要素の一つが立地やエリアです。
立地が良く、利便性が高い物件は需要が高く、人口が増加しているエリアは安定した賃貸需要が見込めるからです。

条件2　アセットタイプ

不動産投資の投資対象をアセットタイプといい、不動産クラウドファンディングはサービスによって投資できるアセットタイプが異なります。ほとんどのサービスでは一棟・区分マンションが中心となっていますが、なかにはホテルや保育園、オフィス、商業施設、物流施設、古民家再生などを扱っているサービスもあり、多種多様です。
しかし、多くの種類の不動産に投資することでリスクが分散できるので、できるだけアセットタイプが多いサービスを選ぶことをおすすめします。

条件3　想定利回り

不動産クラウドファンディングの想定利回りはだいたい3～8％程度となっています。利回りが高ければ高いほど期待できる利益も大きくなりますが、その分リスクも高まるため、物件情報やマーケット情報などから想定利回りが適正かどうか判断しましょう。

条件4　優待の有無

不動産クラウドファンディングのなかには、株式投資の株主優待のような投資家への優待を行っているサービスもあります。たとえばホテルが投資対象の場合、宿泊費の割引サービスを受けられます。優待があるサービスを選択することで、より投資が楽しくなるでしょう。

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まとめ　自分に合った運営事業者をしっかり見極めることが大切

本記事では、不動産クラウドファンディングの運営事業者を見極めるポイントについて解説しました。各社独自のサービスを打ち出していたり魅力的な商品を取り扱っています。

また投資額は余裕資金からまかなうことで、もし損失が発生しても生活に支障をきたすことはないので安心です。　

自分に合った運営事業者をしっかり見極め、不動産クラウドファンディングで投資を始めてみてはいかがでしょうか。

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