更新日 2022年2月7日

「不動産投資に興味はあるけど、何から始めればいいかわからない」という方も多いのではないでしょうか。不動産投資とは、「不動産（宅地や建物など）を購入して、他人に貸す・売却することで家賃収入や売却益を得る」という投資方法です。ハイリスク・ハイリターンな株式投資やFXと比べて、ミドルリスク・ミドルリターンが特徴だといわれています。
今回は「不動産投資の始め方」と「注意しておきたいポイント」「初心者が抑えておきたい基礎知識」そして「不動産投資に向いている人のタイプ」などについて解説していきます。

不動産投資を始める最初の7つのステップ

不動産投資を始めるにあたって大切なのは情報収集です。投資初心者でも、きちんと専門用語やノウハウを理解しておけば、不動産投資の成功確率を上げることができます。

まずここでは、不動産投資の始め方として基本となる、以下の7ステップについて学んでいきましょう。

ステップ1

不動産を学ぶ

不動産投資の世界では、普段は聞きなれない専門用語が数多く存在します。これらを正確に理解しておくことが不動産投資を始める上での第一歩になるでしょう。
「わからないから」と自己流の解釈をしてしまうと、手痛い損失や時間のロスに繋がってしまうことも。不動産の基本的な知識を得るためにも、不動産投資をテーマにした関連本やセミナーから学んでいくことをおすすめします。
また、ノウハウや物件相場などインターネットでの情報収集も有効活用しましょう。

ステップ2

目標と投資金額を決める

基本的な知識を身につけたら、次に決めておきたいのが「目標」と「投資金額」です。
「定年後に月20万円の収入を得たい」といった具体的な期間と金額を設定しましょう。「自分が今、何をしなければならないのか」「投資金額がいくら必要なのか」など、逆算して洗い出せば、いろいろ見えてくるものが多いはずです。

ステップ3

投資対象の土地や物件を探す

目標が定まったら、次は投資する土地や物件を探しましょう。
投資物件を選ぶ際には「新築か中古か」「1棟か区分か」など、さまざまな視点から情報を集める必要があります。
例えば、都心エリアと地方エリアの物件を比較しても「都心の物件は物件価格が高いが、空き室リスクは下がる」、「地方の物件は物件価格が安いが、空き室リスクが高く、収入は低くなる可能性がある」などの違いがあります。
投資物件選びは不動産投資において最も重要なステップです。目標達成のためには情報の収集や資料の請求、ときには現地に足を運んで、しっかりと検討する必要があるでしょう。

ステップ4

金融機関のローン審査を受ける

物件が決まれば、次に検討したいのが金融機関からの融資です。
不動産投資には多額の自己資金が必要だと思われがちですが、実はローンを利用して不動産投資をする人が多いのです。自分がどれくらいの融資を受けられるか、どのようなローンを組めるのかを確認するためにも、早めにローン審査を受けるといいでしょう。

ステップ5

投資物件を実際購入する

知識を身につけ、目標と物件が決まり、資金の目処が立てば、いよいよ不動産の購入です。物件購入の際には売買契約に必要な書類やさまざまな手続きがあります。ここでも事前に情報を収集し、各ポイントを整理し、把握しておくことが必要です。

ステップ6

委託する管理会社を選ぶ

物件の購入が決まれば、次は管理をどうするか考えることになります。自分で管理する方法もありますが、副業での不動産投資ならば、管理会社に委託する方法が一般的でしょう。その際には委託手数料やサービスなど、複数の管理会社を比較検討して、信頼できるパートナー会社を選ぶ必要があります。

ステップ7

実際に運用をスタートする

管理方法が決まれば、物件の運用が始まります。入居者募集や物件によっては建物の修繕が必要な場合も出てくるでしょう。管理会社に委託することで、入居者の募集を任せることもできます。
しかし、ときには収益性の向上をはかるため、入居前に物件のリフォームを検討することも必要です。

不動産投資で気をつける7つのポイント

近年、20代の若年層でも資産運用に興味を持つ人が増えてきました。今の20代が老後を迎えるのは40年以上後のこと。土地や建物など「現物資産」が手に入る不動産投資はインフレにも強く、予測できない未来を見据えた投資方法だといえます。

ここでは、不動産投資において気をつけるべき、以下の7つのポイントを解説していきます。

ポイント1

不動産を取得する順番を考える

投資の目標を達成するために複数の物件購入を考えている場合、重要になるのが不動産取得の順番です。
不動産投資には大きな資金が必要になります。その際に不可欠なのが金融機関からの融資です。
もし、1件目の不動産投資で大きな融資を受けていると、次の不動産を購入しようとした際に追加融資を受けられなくなる可能性があります。不動産を複数取得する際は、最終的な目標から逆算して、取得する順番を検討しましょう。

ポイント2

物件を持ち続けるか、売却するかを考える

投資物件を保有している投資家にとって、物件を持ち続けて「相続」するか、タイミングを見て「売却」するか、出口戦略を決めておくことは重要です。
最終的に売却を選択する場合は、そのタイミングによって大きく利益が変わってしまうことも考える必要があります。そこで知っておきたいのは、政府が定めている不動産の評価基準である「法定耐用年数」と「周辺地域の路線価の推移」についてです。
「法定耐用年数」とは、減価償却の算定基準として財務省が定めている、資産ごとの耐用年数のことです。
また、「路線価」とは、相続税や贈与税の計算の基準となる土地の公的な価格のことです。これらの評価は物件の売却しやすさにも大きく影響するので、よく確認しておくことが大切です。

ポイント3

信用できる不動産会社を複数選ぶ

不動産会社は、1社だけではなく、2～3社以上の複数社とやりとりをして比較検討しましょう。不動産会社の中には、自社の営業利益のみを優先する会社もあります。本当に信用できる不動産会社を判断するためには、会社の社歴や実績、商品内容や営業マンの能力といった多角的な視点で判断しましょう。

ポイント4

金融機関からの不正融資の誘いは断る

2020年頭に「フラット35」を利用した不正融資が問題になりました。住宅ローンはあくまでも居住用の不動産を購入する際に利用できるローンです。しかし、不動産会社の中には、住宅ローンでの不動産投資を持ちかけてくる悪徳業者も存在します。
不正融資のターゲットになった投資家には、不正が発覚した時点で借入金の一括返済を求められており、財政破たんに陥った人もいます。個々人が正しい情報を収集し、不正融資には絶対に応じないよう注意していくことが大切です。

ポイント5

家族の同意を取る

不動産投資には多額の資金が必要です。良い物件に巡り合い、契約間近に「家族の反対」が原因で断念してしまうという例も少なくありません。資産形成は、家族のために行うことでもあります。事前にその意義と仕組みを理解してもらい、同意を得ておくのがベストです。

ポイント6

数字で判断する

投資物件を選ぶ上で大切なのは、「数字を優先して、判断する」ことです。
実際に物件を見てみると、外観や内装のきれいさに目を奪われ、好印象を受けがちなもの。物件の印象はもちろん大切ですが、入居率を意識したときにより重視しなければならないのは「データ」です。
周辺地域と比較した家賃のバランス、スーパーの有無や交通機関などの利便性、地域の人口推移など、数字から物件を評価・判断しましょう。

ポイント7

収益を貯蓄か再投資にあてる

不動産投資を成功させる上で必要なのは、「キャッシュフロー」を考えることです。
「キャッシュフロー」とは、現金の流れのこと。不動産投資においては、家賃収入から管理費用や税金などの経費と借入金の返済分などを差し引いて残る「収益」がいくらなのかを常に考える必要があります。
収益はできるだけ消費せず、貯蓄または再投資することをおすすめします。自然災害や入居者トラブルなどで不動産の資産価値が下がるような事態に備えておくことが可能です。

不動産投資を始めるために絶対覚えておきたい基礎用語

ここでは「不動産投資」を始める前に知っておきたい5つの基礎用語をピックアップして解説していきます。

用語1｜家賃収入（インカムゲイン）

「家賃収入（インカムゲイン）」とは、所有している不動産を貸し出すことで得られる収益のことです。長期的に安定した収入が得られるのが特徴です。

用語2｜売却益（キャピタルゲイン）

「売却益（キャピタルゲイン）」とは、所有している不動産を購入時より高値で売却することで得られる収益のこと。家賃収入と比べて大きな収益を見込めるのが特徴です。

用語3｜レバレッジ効果

「レバレッジ効果」とは、「てこの原理」という意味を表し、小さい投資資金で大きな効果を生みだすことをいいます。不動産投資においては、購入する投資物件を担保に融資を受け、それを物件購入の費用にあてることで、少ない自己資金でも大きな効果が狙えることを指します。

用語4｜利回り

「利回り」とは、投資した資金に対して得られる収益の割合のこと。年間の家賃収入を不動産の購入価格で割った「表面利回り（グロス利回り）」と税金や諸経費など不動産運用の維持にかかるコストを加味した「実質利回り（ネット利回り）」の2種類があります。

用語5｜不動産投資の種類

不動産投資と一言でいっても、さまざまな種類があります。特に重要なのは「1棟投資」「区分投資」「戸建て投資」です。
「1棟投資」とは、建物一棟を所有し、運用する不動産投資です。「家賃収入（インカムゲイン）」と「売却益（キャピタルゲイン）」の両方が期待できますが、購入金額は高額です。
「区分投資」とは、小分け販売している物件を1室単位で購入し、運用する不動産投資です。比較的少ない自己資金で始められるのが魅力です。
「戸建て投資」は、一軒家を購入し、所有・運用する不動産投資です。土地も一緒に購入することができるため資産価値は高くなりますが、入居者が限定的なのもあり、大きな家賃収入は期待できません。

不動産投資に向いている人

ここまで、不動産投資について、基礎的な知識や注意すべき点を学んできました。では、不動産投資に向いている人とはどんな人なのでしょうか。3つのタイプについて解説していきます。

安定した収入がある人

家賃収入を目的にした不動産投資は、長期の運用が前提です。長い期間の中では災害やトラブルなどにより予想外の出資が必要になることもあります。そんなときに、本業での安定した収入があれば、生活の基盤を保ちながら持ちこたえることが可能です。
また、投資用のローンを組む際にも、安定した収入は「返済能力がある」と評価され、審査において大きな武器となるでしょう。

行動力がある人

投資物件を運用するまでには、さまざまな行動が必要になります。ときには優良物件を他の投資家よりも先に購入するスピード感も大切になるでしょう。
しっかりとした情報収集と物件探し、ローンの申し込み、不動産会社とのやりとりなど、「積極的な行動」が成功の確率を上げるのが不動産投資です。

冷静に物事が判断できる人

不動産会社の選択や物件購入など、不動産投資は判断の連続になります。その場の勢いや感情に身を任せず、全ての場面で冷静で合理的な判断をしていく必要があります。積極的な行動の中でも常にリスクヘッジを考え、冷静な思考力を保てる人は不動産投資で成功する確率が高くなります。

まとめ｜不動産投資に必要なのは行動力

不動産投資の始め方を基本に「注意しておきたいポイント」「初心者が抑えておきたい基礎知識」を紹介しました。
不動産投資を始めるきっかけは人それぞれですが、大切なものは「知識」と「行動力」です。不動産投資についてしっかりと理解し、行動を重ねて成長することが、資産形成につながります。

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