不動産投資とはどんなもの?初心者が押さえたい基礎知識や仕組みを解説 | 利回り不動産

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不動産投資とはどんなもの?初心者が押さえたい基礎知識や仕組みを解説

2021/07/16

<最終更新日> 2022年2月7日

「老後に備えて、運用を始めたい」「貯まったお金を有効に活用したい」など、近年、若い世代を含むさまざまな年代から「資産運用」への注目が集まっています。資産運用に興味がある方にとって、選択肢のひとつになるのが「不動産投資」です。

では一体「不動産投資」とは、どういった投資方法なのでしょうか?

この記事はこんな人にオススメ
  • 不動産投資に興味がある
  • 少額から投資を始めたい

不動産投資とは?

「不動産投資」は、不動産(宅地や建物など)を購入して、他人に貸す・売却することで家賃収入や売却益を得る」という仕組みの投資方法です。その大きな特徴はリスクとリターンのバランスです。株式投資やFXがハイリスク・ハイリターンな投資だといわれるのに対し、不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンな投資だといわれています。その不動産投資には得られる利益は大きく2つに分けらます。

不動産投資から生まれる2種類の利益

1つは購入した不動産を管理・運用し、他人に貸し出すことで“家賃収入”を得る「インカムゲイン」。
2つ目は購入した不動産を、より高値で売却することによって“売却益”を得る「キャピタルゲイン」です。
「家賃収入(インカムゲイン)」と「売却益(キャピタルゲイン)」の特徴やデメリット・リスクについて、くわしく解説していきます。

家賃収入(インカムゲイン)

「家賃収入(インカムゲイン)」の特徴は、「長期・安定的に継続した収入が得られる」ことです。
家賃は景気に左右されることが少なく、老後の安定した収入確保のために、家賃収入を目的とした不動産投資を考える方も増えています。
一方で、固定資産税などの税金や管理費、修繕費などの経費が発生するため、月々のキャッシュフローを考える必要があります。さらに、入居者が決まらない「空き室リスク」や入居者による「家賃滞納リスク」などがあることも覚えておきましょう。

売却益(キャピタルゲイン)

「売却益(キャピタルゲイン)」の特徴は、不動産の値上がり幅によって大きな収益が見込めることです。
さらに、一定期間、家賃収入を得てから不動産を売却することで、「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」の両方を得るというケースもあります。
一方で、地価の下落や人口減少などで物件の価値が下がり、大きな損失が出てしまうリスクも。
過去、バブル期には不動産の価格上昇が見込めたため、売却を目的とした不動産投資が主流でした。現在は不動産の大きな価格上昇があまり期待できず、専門的な知識が必要になるため、キャピタルゲイン目的の不動産投資は難しいといえるでしょう。

チェックしておきたい不動産投資10種

不動産投資には多くの種類が存在しますが、その代表的な以下の10種類について詳しく解説していきます。

投資1
区分マンション投資

「区分マンション投資」とは、小分け販売しているマンションを1室から所有し、運用する不動産投資です。
【メリット】
少ない自己資金から始められるのが最大の魅力です。初心者でも始めやすい投資方法だといえるでしょう。また、立地を分散して所有することで、空き室リスクや災害のリスクを軽減することができます。複数のオーナーが区分所有するため、共有部分の管理は管理会社が請け負うことが一般的です。そのため管理の手間がかからないというメリットも考えられるでしょう。
【デメリット】
万が一、所有している部屋が空き室になった場合は、収入が得られないというリスクがあります。空き室になりにくい物件を選ぶ必要があります。

投資2
一棟マンション・一棟アパート投資

「一棟マンション・一棟アパート投資」とは、建物一棟を所有し、運用する不動産投資です。
【メリット】
「一棟投資」の一番の魅力は、区分マンション投資と比べて高い利回りが期待できることです。また、資産価値が高く、融資面でも高く評価されることもあります。大規模修繕や改装などは所有者の権限で進めることができるため、建物価値の維持・向上を図りやすくなるというメリットも。
【デメリット】
建物一棟に投資するには、アパートなら数千万以上、マンションなら億単位の投資資金が必要です。さらに、維持管理費用も多額になるため、収支計算を綿密に行う必要があります。建物一棟の場合、地震や火災などが起きた際、被害を直接受けてしまい、リスク分散が困難なこともデメリットといえます。
「一棟投資」はハイリスクハイリターンな面がある不動産投資です。経験豊富な投資家向けの投資方法だといえるでしょう。

投資3
戸建て(一戸建て)投資

「戸建て(一戸建て)投資」は、一軒家を所有し、運用する不動産投資です。
【メリット】
通常、一戸建ては投資目的で建築するものではありません。投資対象は「中古物件」が多く、物件によっては投資資金を抑えることができます。一戸建ての需要は「家族向け」と限定的ですが、入居期間が長いという特徴もあります。
【デメリット】
物件によってはリフォーム費用が必要になる場合があります。また、空室になると収入がゼロになるため、地域のニーズをしっかりと把握し、物件を見定める必要があります。最終的には売却を視野に入れて投資するという考え方もあるでしょう。

投資4
J-REIT(不動産投資信託)

「J-REIT(不動産投資信託)」とは、窓口として「不動産投資法人」という組織を作り、「投資証券」を発行して投資家から資金を集めます。投資法人はその資金をもとに不動産を取得・運用して、家賃収入や売却益を投資家に還元するという仕組みです。
「REIT(不動産投資信託)」は、1960年代にアメリカで誕生した制度。日本では2001年から始まり、頭にJAPANの「J」を付けて「J-REIT」と呼ばれています。

【メリット】
「J-REIT」の魅力は、不動産投資を証券化しているため、比較的安定した配当が期待できることです。また、少額からの投資が可能で、市場を通して取引を行うため、容易に換金できます。
【デメリット】
「J-REIT」は元本が保証された金融商品ではありません。分配金は確約されたものではなく、価格・収益が変動するリスクがあります。
また、投資法人はあくまで法人として作られた組織のため、倒産するリスクがあります。ただし、投資法人が保有する不動産の価値がゼロになるわけではないため、投資資金の一部または全額が返却される可能性もあります。

投資5
不動産クラウドファンディング

「不動産クラウドファンディング」とは、運用会社がインターネットを通じて投資家から資金を集め、その資金をもとに不動産運用を行って、収益を投資家に配当するという仕組みです。2017年の不動産特定共同事業法の改正により登場した、新しい不動産投資方法です。
【メリット】
「不動産クラウドファンディング」のメリットは、運用会社によっては1万円からの少額投資ができることです。また、投資物件の情報が公開されており、運営状況を知ることができます。投資家の元本割れリスクを低減するため、「優先劣後出資方式」を導入している運用会社もあります。これは、不動産価格が値下がりして損失が発生した場合でも、優先出資である投資家にまず資金が返済され、損失の多くを運用会社が被ってくれるという仕組みです。
【デメリット】
「優先劣後出資方式」でリスクは低減していても、元本割れのリスクがなくなることはありません。また、「不動産クラウドファンディング」のプロジェクトは運用期間があらかじめ決められており、運用期間中は他の投資先に資金を移せなくなるというリスクがあります。

投資6
民泊投資

「民泊投資」とは、マンション・戸建てなどの一般住宅を「民泊」として貸し出すことで宿泊料収入を得る不動産投資です。
【メリット】
物件によっては高い利回りを期待できます。また、物件の不動産価値を維持できるというメリットもあるでしょう。
【デメリット】
民泊営業には行政への届け出が必要になります。また、近隣住民からの苦情によるトラブルリスクも考える必要があります。

投資7
駐車場投資

「駐車場投資」は、土地を月極駐車場やコインパーキングなどに整備し、利用料で収入を得る不動産投資です。
【メリット】
初期投資コスト・維持管理コストを少額に抑えることができます。狭いスペースや変形地でも始めることが可能。土地を持っている投資家におすすめの投資方法です。
【デメリット】
固定資産税や都市計画税の軽減などが受けにくく、税制上のメリットが少ないことに注意が必要です。

投資8
シェアハウス投資

「シェアハウス投資」とは、大きな一軒家やビルを複数人で共有して暮らすシェアハウスを所有・運用して、家賃収入を得る不動産投資です。
【メリット】
共有スペースが多いため設備コストを抑えることができます。部屋数を増やすことができ、高い利回りが期待できます。
【デメリット】
入居者同士のトラブルリスクが高くなります。また、管理委託コストがかさみやすいといったデメリットもあるでしょう。

投資9
サービス付き高齢者住宅投資

「サービス付き高齢者住宅投資」とは、介護・医療と連携し、「安否確認サービス」や「生活相談サービス」を備えたバリアフリー住宅を所有・運用して、家賃収入を得る不動産投資です。
【メリット】
これからの高齢化社会に向けて、需要の増加が見込まれることが一番の魅力です。また、国が「サービス付き高齢者住宅」に対して、補助金や税制優遇の措置を行っています。
【デメリット】
土地の大きさや設備などに規定があり、初期投資額が高額になります。建物を他の用途に転用することも難しくなるため、廃業のリスクが大きくなります。

投資10
トランクルーム投資

「トランクルーム投資」とは、倉庫を所有・運用し、賃貸料収入を得る不動産投資です。大きく分けて「屋外コンテナタイプ」と「屋内トランクタイプ」の2種類があります。
【メリット】
初期投資額が少額に抑えられ、利用者が確保できれば高い利回りを期待できます。
【デメリット】
他の不動産投資同様、空き室のリスクがあります。集客を促すために営業活動や市場調査が必要になることもあるでしょう。

不動産投資はどれくらい儲かるの?

不動産投資はどれくらいのお金が儲かるのでしょうか?実際の金額を考えるにあたって、指標となるのが「利回り」です。
「利回り」とは、投資した資金に対して得られる収益の割合のことです。一般財団法人 日本不動産研究所が行った「不動産投資家調査(2011年4月現在)」の調査結果から、不動産投資家が期待している利回りを知ることができます。

東京および政令指定都市における投資家の期待利回り「不動産投資家調査(2021年4月現在)より」

〇オフィスビル 3.5~5.7%

〇賃貸住宅一棟(ワンルームタイプ) 4.2~5.7%

〇賃貸住宅一棟(ファミリータイプ) 4.3~5.8%

〇都心型高級専門店 3.5~5.6%

〇郊外型ショッピングセンター 5.4~6.5%

〇物流施設・倉庫 4.2~5.0%

〇宿泊特化型ホテル 4.6~5.8%

東京の城南地区でワンルームタイプの賃貸住宅に対する期待利回りが「4.2%」。つまり、1,000万円の投資あたり年間家賃収入42万円が投資家から期待されていることを表しています。

不動産投資の利回り相場

投資初心者の人が「資産運用」と聞くと、最初に思い浮かべるのが「株式投資」なのではないでしょうか。株式投資における平均的な利回りは1.72%(日本証券取引所「株式平均利回り(2021年4月)」より)です。不動産投資の期待利回りは「不動産投資家調査(2021年4月現在)」から4~5%前後程度ですので、不動産投資の利回り相場は高いといえるのではないでしょうか。

資金がなくてもローンを使えば始められる不動産投資

「不動産投資には多額の投資資金が必要なのでは……」そのように感じている方もいるかもしれませんが、実は不動産投資にはローンを活用する方法があります。
実際に、ローンを利用して不動産投資をする人は多くいます。不動産による収入とローン返済のバランスを取ることで、無理なく不動産投資をすることができるからです。投資の資金を金融機関が融資してくれるというのは、他の投資方法ではほとんどないこと。つまり、不動産投資は、投資に挑戦しやすい環境が整っているといえるでしょう。

不動産投資で利用できる2種類のローン

「不動産投資」の際に使えるローンは2種類あります。1つは「不動産投資ローン(アパートローン)」、もう1つは「プロパーローン」です。

「不動産投資ローン(アパートローン)」とは、不動産への投資で収益を得るために組むローンです。賃貸経営という事業をすることが前提で、返済原資は毎月の家賃収入になります。融資審査の際には、投資家自身の年収や貯蓄などのほか、購入する物件の収益性も関わってきます。

「プロパーローン」とは、保証会社を介さず、金融機関がリスクを負担して貸し出すローンのことです。融資審査の際には、金融機関独自の基準が設けられています。金融機関が「この不動産事業は成功する可能性が高い」と判断すれば、審査を通過できるでしょう。

まとめ|効率的な資産形成には不動産投資が◎

不動産投資は「不動産物件」という現物への投資です。しかし、投資株式投資やFXと比べてリスクが少なく、安定的な収入と資産としての価値が得られる投資方法です。もちろんリスクがないわけではありませんが、リスクをしっかりと管理して運用することで、より効率的に資産を形成できる投資方法だといえます。不動産投資について学び、自分にあった資産運用方法を考えてみてはいかがでしょうか。

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木山 善豪RIMAWARIBLOG編集責任者
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