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ヘルスケアファンドとは？メリット・デメリットとREIT以外で投資する方法を解説
更新日 2026年5月7日
「どうせ投資をするなら、社会の役に立っていると実感できるものを選びたい。」
このように考える方に向いている投資の選択肢のひとつが、REITや不動産クラウドファンディングを通して投資できる「ヘルスケアファンド」です。
この記事では、ヘルスケアファンドの基本や注目される理由、メリット・デメリットから、REITとの違いまで、わかりやすく解説します。
1．そもそもヘルスケアファンドとは？
ヘルスケアファンドとは、高齢者向け施設や医療関連施設などの「ヘルスケア施設」を投資対象とするファンドのことを指します。
一般的なオフィスビルやマンションなどの不動産は「働く場所」「住む場所」を提供するのに対し、ヘルスケア施設は「安心・安全なケアや医療サービスを受ける場所」を提供します。具体的には、以下のような施設（不動産）が対象となります。
有料老人ホーム
食事の提供や清掃といった生活支援から、身体状況に合わせた介護サービスまでを包括的に提供します。民間企業が運営するケースが多く、手厚いケアを求める高齢者のための居住施設です。
病院・クリニック
日常的な体調不良時の相談から、高度な医療機器を用いた検査、専門的な治療までを担う医療の最前となる施設です。命を守るための欠かせない拠点となります。
サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）
バリアフリー構造と安否確認、生活相談が備わった「自由度の高い住まい」です。必要に応じて訪問介護などを組み合わせることで、自分らしい暮らしを継続できます。
介護施設（デイサービスなど）
日帰りで食事や入浴などのサービスを提供します。在宅介護を担う家族の負担軽減という重要な側面も持っています。
リハビリ施設
作業療法士などの専門家が、リハビリを通じて身体機能の回復をサポートし、自立した生活への復帰を後押しする施設です。
調剤薬局
医師の処方箋に基づき正確にお薬を調剤するだけでなく、服薬指導や健康相談も行います。地域密着型の窓口として、医療と生活者を繋ぐインフラの役割を担っています。
これらの施設は、健康な社会生活を送る上で欠かせない「社会インフラ」としての特性を持っています。
2．ヘルスケアファンドが注目される理由
高齢化による「需要の増大」が明らか
投資の世界では「将来の予測」が最も難しいことのひとつですが、ヘルスケア分野の「需要」に関しては、比較的予想がしやすいという特徴があります。その理由は、日本の人口構造が超高齢社会へと確実に変化しているためです。また、「老後2000万円問題」でも指摘されている通り、現代には「長生きリスク」が存在しています。それに伴い、高齢者数は増大し、施設の需要は今後ますます伸びていくでしょう。
ご存じの通り現在の日本は、世界でも類を見ないスピードで超高齢化が進んでいます。下記に挙げられる日本が直面している「深刻な高齢化による社会問題」を整理すると、ヘルスケア施設の重要性がより鮮明に見えてきます。
| 課題名 | 内容 |
|---|---|
| 2025年問題 | 団塊の世代が75歳以上の後期高齢者となり、医療・介護費の増大や介護人材不足が深刻化する。 |
| 2040年問題 | 団塊ジュニア世代が65歳以上になり、高齢者人口がピークを迎える。労働力不足と社会保障制度の維持が限界に達する。 |
| 高齢者の一人暮らし・孤立化 | 単身高齢者の急増による孤独死や、社会的孤立が地域全体の課題となる。 |
| 老老介護・認認介護 | 高齢者が高齢者を介護し、さらに認知症の高齢者を認知症の高齢者が介護するという過酷な状況。 |
| 介護難民 | 要介護者が必要な介護サービスを物理的に受けられない、施設に入れない状態。 |
| ビジネスケアラーの増加 | 介護と仕事を両立しなければならない現役世代が増え、介護離職による労働力喪失の危機が高まる。 |
これらの問題は、裏を返せば「良質なヘルスケア施設に対する需要が今後数十年にわたり続く可能性が高い」ことを意味しています。景気に大きく左右されることなく、社会が存続するために必要不可欠な施設に投資できること。それがヘルスケアファンド投資の魅力であり強みです。
3．ヘルスケアファンドのメリット
ヘルスケアファンドには、他の不動産投資と異なる独自のメリットがいくつか存在します。それらをわかりやすく4つにまとめました。
① 大きな需給に対して供給が足りていない
ヘルスケア施設の需要が急増している一方で、供給側（施設を建てる側・提供する側）には高いハードルがあります。適した用地の確保だけでなく、運営スタッフの採用、行政による設置認可などが必要なため、需要に合わせて急激に供給を増やすことができません。この「慢性的な施設不足」が、高い稼働率と安定した賃料収入を支える基盤となります。
② 景気に左右されにくい「安定性」
景気動向に関わらず、病気の治療や介護サービスは必要不可欠なものです。提供される価値が生命や生活基盤に直結しているため、景気後退局面においても収益が急減するリスクは低いといえます。こうした背景から、ヘルスケアファンドは景気変動の影響を受けにくい「ディフェンシブ（防御的）」な資産という特性を持っています。
③ 長期契約による運営の安定性
一般的な賃貸マンションの契約は2年更新が多いですが、ヘルスケア施設では運営事業者（オペレーター）と10年〜20年といった超長期の賃貸借契約を結ぶことが多いです。これにより、オーナー側（ファンド側）は空室リスクを抑え、長期的な収支計画を立てやすく、安定性につながります。
④ 社会貢献（ESG投資）としての側面
投資を通じて、不足している介護施設や医療インフラの整備を支援することができます。近年重視されている「ESG投資（環境・社会・ガバナンス）」の「Social（社会）」に直結する投資であり、資産形成をしながら社会課題の解決にも寄与できるという、社会的な価値も備えています。
4．ヘルスケアファンドのデメリット（リスク）
メリットがある一方で、ヘルスケアファンド特有のリスクについても理解しておく必要があります。下記3つは投資を検討・判断する上で押さえておきましょう。
①運営事業者の経営リスク
ヘルスケア施設への投資において重要な視点の一つが、サービスの根幹を支える運営会社（オペレーター）の存在です。万が一、運営会社（オペレーター）が経営難に陥ったり、人手不足で運営が難しくなったりすると、賃料の支払いが滞るリスクがあります。建物の立地だけでなく、「誰が運営しているか」という信頼性が安定性を左右します。
②施設の汎用性（つぶし）が効きにくい
老人ホームや病院は、特定の用途に合わせて設計されています。手すりの配置、ナースコールの配線、特殊な水回りなど、専用設備が多いため、万が一施設としての運営を終了した際、オフィスやマンションに転用するには多額の改装費用がかかります。売却先の候補も同業種に限定されやすいという側面があります。
③制度改正の影響
介護報酬や診療報酬は、国によって数年ごとに改定されます。制度の変更によって運営事業者の利益率が低下した場合、間接的にファンドの収益に影響を及ぼす可能性はゼロではありません。
5．ヘルスケアファンドの不動産クラウドファンディングとREITの違い
実際にヘルスケアファンドに投資を検討する際、主な選択肢となるのが「不動産クラウドファンディング」と「REIT（リート/不動産投資信託）」です。どちらがご自身の投資スタイルに合っているか、3つの視点からその違いを判断してみてください。
①「地域のインフラを支える」という実感の差
・クラウドファンディング： 特定の個別の物件に対して投資を行います。「自分の地元にある施設を応援する」といった社会貢献の側面を強く感じられます。
・REIT： 全国に分散された数十の施設をパッケージで保有します。「日本の高齢化社会全体への投資」という、マクロな視点での投資になります。
②オペレーター（運営会社）の影響度と透明性
・クラウドファンディング： 個別の物件毎に投資をするため、どのようなオペレーターが運営をしているかを調べ、納得して投資判断ができるのが特徴です。
・REIT： ポートフォリオが巨大なため、個別の施設の運営状況を細かく把握するのは難しく、主に「運営会社の財務健全性」という数字に基づいた判断が中心となります。
③リスクの性質： 「分散可能か？」
・クラウドファンディング： 特定の物件に絞って投資を行うため、その施設のトラブルが運用に直結する可能性があります。
・REIT： 1つの施設がトラブルを起こしても、他の多数の施設がカバーしてくれます。特定のリスクを抑えたい場合に適しています。
6．「利回り不動産」でのヘルスケアファンド
これまで「利回り不動産」では、ヘルスケア施設を7ファンド、4物件の組成・運用を行ってまいりました。現状、66号、67号、69号ファンドでは元本割れなく予定通りの利回りで分配を実施できております。（※71号、82号、83号は運用期間中。85号は募集期間中）
| ファンド号数 | ファンド名 | 予定利回り |
|---|---|---|
| 第66号 | 利回り不動産66号ファンド（芦屋市ヘルスケア施設） | 12.0% |
| 第67号 | 利回り不動産67号ファンド（青森県ヘルスケア施設） | 10.0% |
| 第69号 | 利回り不動産69号ファンド（青森県ヘルスケア施設2） | 9.5% |
| 第71号 | 利回り不動産71号ファンド（青森県ヘルスケア施設3） | 9.5% |
| 第82号 | 利回り不動産82号ファンド（青森県ヘルスケア施設 第2回） | 10.0% |
| 第83号 | 利回り不動産83号ファンド（青森県ヘルスケア施設2 第2回） | 9.5% |
| 第85号 | 利回り不動産85号ファンド（青森県ヘルスケア施設3 第2回） | 9.5% |
【2026年5月13日まで！】利回り不動産85号ファンド（青森県ヘルスケア施設3 第2回）募集中
現在、「第85号ファンド」が募集中です。地域密着型の運営会社による安定した運用実績がある物件です。ぜひ投資先の一つとしてご検討ください。
7．まとめ
ヘルスケアファンドは、超高齢社会を迎える日本において、今後ますます重要性が高まる投資対象です。
- 需要の増大による高い安定性
- 景気に左右されにくいディフェンシブな特性
- 社会課題の解決に寄与できるESG投資としての側面
これらに魅力を感じられた方は、資産形成の選択肢としてヘルスケアファンドへの投資のご検討をしてみてはいかがでしょうか。この記事の内容が、あなたの資産形成の参考になれば幸いです。
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